Qu’est ce qu’un bon dossier de prêt immobilier ?  ou comment éviter les refus de prêt?

Difficile de donner un avis d’expert sur les chances d’obtenir ou non son prêt immobilier à tous les coups!.
La demande de prêt n’a rien de sorcier, mais, toutefois, le profil de l’emprunteur prend toute son importance dans la finalité.
Le dossier de financement reprend les éléments communs à tous les dossiers.( Contrat de construction ou devis de travaux immobiliers, obtention du permis de construire, viabilité des terrains, entre autres et bien entendu l’analyse financière).
La banque attache de l’importance à l’aspect financier, certes, mais également observe la plus grande prudence dictée par le HCSF Haut Conseil de Stabilité Financière. La banque de France quant à elle définit le taux d usure en considérant le marché de l immobilier et les prêts immobiliers par catégories au des trimestres écoulés.
A savoir :
– Apport personnel qui doit représenter au moins 10% ou qui puisse couvrir au moins les frais annexes au dossier .. frais de dossier, de garantie, d’enregistrement (frais de notaire ).
– Le taux d endettement ne doit pas dépasser les 33% des revenus stables de l’emprunteur
– La durée du prêt ne peut excéder 25 ans (sauf en cas de construction en VEFA qui rajoute 2 ans supportés en intérêts intercalaires)
Lorsque le dossier ne comporte pas tous les atouts, le courtier n’obtient pas toujours gain de cause.

Ainsi, quelques exemples et conseils de bon sens peuvent aider au moins à ne pas commettre d’erreur rédhibitoire.

Quels sont les refus les plus courants ?

Bien que la banque n’ait pas d’obligation de justifier un refus, il n’empêche qu’une certaine logique commerciale ou prudentielle s’affirme. D’ailleurs, les analystes en crédit parlent-ils de bons dossiers ou de dossiers risqués.
Le rôle du courtier en crédit immobilier, s’emploie à présenter les demandes de financements en fonction de critères sélectifs, car il connaît parfaitement la stratégie en vigueur chez ses partenaires bancaires.

Promoteurs immobiliers trop optimistes

La hantise des promoteurs immobiliers, c’est de voir revenir un dossier de financement immobilier refusé pour le motif le plus courant « taux d’usure dépassé ».
Cette restriction concerne bons nombres d’emprunteurs, soit par manque d’apport personnel, soit parce que la durée du prêt immobilier est limité à 25 ans, soit parce que le candidat aura plus de 60 ans à l’échéance finale de son crédit et ou que l’ assurance emprunteur soit la cause du dépassement…et enfin le taux d’endettement incriminé qui doit resté inférieur à 33%.. voilà résumé la liste des candidats par grands groupes…

Les primo accédants

Une catégorie en particulier , les primo-accédants sont frappés à plusieurs niveaux : l’ apport personnel et la durée du crédit limitée à 25 ans, alors que nous savons par expérience que les dossiers de crédit sont la plupart du temps remboursés par anticipation à partir de 8 années de remboursement.
La résidence principale est le premier objectif des couples entrés dans la vie professionnelle stable. Le projet immobilier pour une maison ou un appartement doit correspondre à cet ensemble d’impératifs qui canalise les nouveaux propriétaires vers les lotissements (secteur diffus) ou plus sélectifs pour le secteur résidentiel.

Le taux d intérêt du crédit

Le taux d’intérêt n’est pas le critère discriminant dans la mesure ou le taux réel est inférieur à l’ inflation. Autrement dit un emprunteur immobilier est un épargnant sans le savoir comme Mr Jourdain faisait de la prose.

En effet, actuellement le taux d’usure est discriminatoire au dessus de 3% (actuellement le taux d’usure est fixé à 3.20%) alors que l’inflation dépasse allègrement les 10% en moyenne, voire 30 à 40% dans les produits alimentaires.

Protection du consommateur

Toutes ces dispositions, visent à protéger le consommateur, “contre lui-même”, comme si les temps avaient changé avec la crise sanitaire du COVID…. Faut il se souvenir des taux d’intérêt qui ont culminé à 15.40% pour un prêt conventionné sous l’ère Mitterrand, en observant un montage financier beaucoup plus risqué, puisqu’il s’agissait d’un prêt progressif à paliers augmentant de 6% la nouvelle mensualité. Un véritable pari sur l’avenir !

Bien présenter son dossier

Tout d abord être client stable d une banque marque son emprunte, ne serait ce que de permettre à votre banque de suivre votre budget et surtout votre stabilité financière. Cet argument sera repris par le courtier qui fera sa recherche globale, vos extraits de compte des trois derniers mois parlent pour vous.
La liste des diverses mensualités et surtout la ponctualité dans leur règlement, est un facteur déterminant dans le profil du dossier en harmonie avec le projet immobilier. Notamment faut il voir les équivalences de charges ou la notion de saut de charges occasionné par le financement demandé.
En effet, du statut de locataire à propriétaire la notion de charge s’analyse à partir du loyer régulièrement payé à l’aune de la future mensualité augmentée d’un coefficient correspondant aux diverses dépenses immobilières supplémentaires, récurrentes et occasionnelles.

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Le contexte économique

En ce moment des événements sociaux, économiques ou européens dans le cadre du conflit retarde des décisions gouvernementales. La notion de pouvoir d achat est un moteur observé à la loupe par le ministre des finances, mais pas seulement. Les prix à la consommation provoquent l’ inflation conjoncturelle et ou structurelle, avec un impact certain sur la révision des salaires en adéquation avec le taux d’inflation.
La forte demande sur le marché immobilier impacte les prix de l’immobilier au risque de former une bulle, oubliée dans l’immédiat. La BCE dispose du taux directeur monétaire pour juguler l’inflation. La conséquence est directement répercutée sur les taux d’intérêt proposés par les banques.

L apport personnel

Nous avons coutume de dire que l apport personnel doit représenter 10% du projet immobilier, ce qui correspond peu ou prou au montant des charges non couvertes par les prêts immobiliers. Il n’y a pas un conseil mais des avis différents à considérer selon l approche et le ressenti de chacun, l’âge, la stabilité professionnelle, le métier, la famille, la scolarité des enfants, (collèges, lycées ou secondaires), mais en tout état de cause un apport personnel suffisant qui peut amortir une plus value lors de la construction est une très bonne chose.

Emprunt et inflation

L inflation est à l’économie ce que le vent est au voilier

Ou encore l inflation c’est de l’or pour l’emprunteur dit on !
Sans doute ! d’une manière générale, puisque le fameux taux réel négatif (taux de l’inflation diminué du taux du crédit, égale le taux de l’épargne annuelle), ce qui donne la plus value accumulée au fil des années. Ce constat n’apparaît le plus souvent qu’ en cas de revente. Un point toutefois si l’on considère les années de forte inflation, quant au décalage entre la hausse des prix et le rattrapage des salaires laisse présager un effort soutenu durant les cinq premières années de l amortissement du crédit immobilier .. approximativement.
La comparaison de votre mensualité de crédit avec un loyer équivalent qui serait demandé pour votre bien est le meilleur des  repères.