Cash flow et inflation ennemis ou complices ?

Il n y a encore peu de temps, juste avant février 2020, les investisseurs en immobiliers locatifs parlaient mieux de la fiscalité que de l inflation. Mieux ils évoquaient le cash flow positif qui rivalise avec  la fiscalité difficile à contrer. En effet, les taux d’intérêt des emprunts, avant …  c’était cadeau !

ce qui me fait dire « que c’était mieux avant » ! sur ce plan peut être ?

Les placements en immobilier suivent une logique bien différente de la bourse des valeurs mobilières.

Question de liquidités, certes, mais également de procédures notariales longues et localisées …

Ainsi le marché de l’immobilier ne se compare pas au marché financier. La recherche d’un placement immobilier répond à des  critères bien différents.

Il s’agit en premier lieu de se loger et ensuite de se constituer un patrimoine stable.

Notion des cash flow

La notion de cash flow est de plus en plus évoqué, comme pierre d achoppement de l’investissement immobilier locatif.

En effet, ce dernier mesure l’écart qui existe entre les loyers encaissés et toutes les charges y compris des impôts se rapportant à ce bien immobilier précis. D aucuns mesurent la rentabilité locative, autrement dit le rendement que produit le loyer rapporté au prix d’achat du mètre carré . Enfin il faut tenir compte des impôts divers liés à l’immobilier pour trouver la rentabilité réelle.

Aujourd’hui si vous financez à crédit votre acquisition il y a de forte chance que votre cash flow soit négatif dès le départ ! cela se comprend aisément compte tenu des frais engagés (frais de dossier, frais d’enregistrement du bien immobilier, et de garantie, puis des intérêts courus de l’emprunt, les cotisations d’assurance etc).

En revanche l’évolution des prix de l’immobilier d’une part et l’évolution des loyers d’autre part, renvoie le balancier qui aura tendance à positiver. Pour être complet, il reste à considérer la plus value attendue en cas de revente, de sorte à prendre en compte tous les paramètres.

L’inflation s’installe durablement

La crise sanitaire perturbe l’économie mondiale de manière conjoncturelle, les marchés à l’arrêt puis la reprise en dents de scie, compliquent l’acheminement des matières premières et manufacturées, lorsque survient le conflit Ukraine / Russie . Depuis l’inflation se nourrit de tous ces déséquilibres économiques d’où qu’ils viennent.

Pour autant, la période inflationniste peut affecter certains secteurs plus que d’autres, mais n’est pas seule en cause d’un cash flow devenu négatif.

La situation doit s’apprécier au cas par cas, par exemple un investissement réalisé en 2022 profite d’un taux d’intérêt moins élevé qu’un investissement locatif aujourd’hui. Par conséquent comme dit plus haut, l’évolution du marché est très localisé, on ne peut comparer un investissement dans une zone tendue avec un investissement en périphérie de ville.

Ceci dit, il est important d’examiner le contexte immobilier avant de s’engager sur tel ou tel secteur. En effet, le lieu d’implantation est important, mais pas seulement, le marché de l’emploi, le parc d’activité industriel, commercial compte tout autant .

Enfin, l’immobilier est avant tout une valeur refuge, et de ce fait l’engouement des français ne se dément pas, puisque la FNAIM dans son étude datant de janvier dernier et intitulé « Patrimoine, Epargne et Placements » présente un tableau du choix des français dont la part de l’immobilier  s’élève à 68%  de leur patrimoine moyen.

L’inflation sera un allié inattendu qui amoindrira les mensualités avec le temps. Ceci compensera le cash flow dans des proportions mesurables. L’inflation c’est l’épargne nette d’impôt de l’emprunteur !

 Impact de l’inflation

L’inflation peut impacter le prix  loyers car revus périodiquement. Elle peut également impacter les charges locatives et tous les services indirects induits. La clause d’indexation prévoit ses effets  là, appelée indice de référence locative qui se met à jour chaque année. Le loyer se revalorise pas la mensualité de prêt .

L’inflation agit de manière positive sur le cours des transactions en incitant à signer maintenant faute de quoi les conditions changeraient !

La tendance à la hausse incite l’investisseur immobilier à prendre des engagements qui fixent les conditions d’acquisition tel que le taux d’intérêt de l’emprunt.

L’inflation est à l’économie ce que le vent est au voilier, dit on !

En effet, point trop n’en faut !!! la brise est préférable au coup de tabac !

Néanmoins, les moins de 30 ans ne connaissent pas les effets réels de l’inflation…. Je me souviens l’époque Mitterrand et de voir des financements en prêt conventionné à 15.40% … à échéance progressive … ainsi l’acheteur intégrait dans son financement l’évolution de l’inflation quasi « salutaire ». Pensez donc,  qu’après 180 mois de remboursement de l’emprunt, le coût de l’opération était multiplié par 2,5 fois … Et pourtant !

 Investir dans l’immobilier neuf ou ancien ?

Il peut être tentant de s’orienter vers l’immobilier ancien en pensant aux aides, aux bonnes affaires résultant de ventes de «  passoires thermiques » par exemple.

Vrai fausse bonne idée !

Qui peut se lancer dans une acquisition sans vraiment savoir ce qu’il lui en coûtera, sauf à trouver un professionnel qui chiffrera de manière certaine et ferme son devis.

En effet, la nouvelle réglementation si elle permet d’y échapper en partie en ce moment finira par vous rattraper  le DPE devenant de plus en plus sophistiqué, instillant des échéance pas si lointaines .

Un projet chiffré

Sans vouloir se décourager, il faut au bas mot compter 1.000€ de travaux, du mètre carré couvert, sans chercher à transformer l’ancien en logement neuf..

Voyez je prends un point précis…. Cet immeuble collectif date des années 1970 les murs sont en parpaings de 15 cm d’épaisseur , les cloisons sont en briques plâtrières 3 et 5 cm suivant les pièces. Les contre cloisons sont dépourvus de polystyrène. Une construction traditionnelle de l’époque.

La copropriété à voté l’isolation des façades  (IPE) coût de l’opération 10.000€ pour un appartement de type 3 .

La classification s’en trouve largement améliorée… Mais les appartements sont devenus plus sonores qu’avant cette opération ? Pourquoi ?

Exact, l’isolation thermique joue également son rôle phonique tant à l’extérieur qu’à l’intérieur et par conséquent les bruits « de couloirs » qui étaient diffus au préalable, sont maintenant « contenus à l’intérieur de l immeuble» ?

Autre point, que la sonorité semble exacerbée entre logement ….. une sorte de réverbération.. qui s’explique par la construction elle-même.. .les chapes, les cloisons, sont incorporées directement sur la structure du bâtiment, alors qu’aujourd hui les cloisons, les parquets  sont isolées par une bande phaltex cette matière isolante et insonorisante qu’il n’est quasiment pas envisageable d’inclure en rénovation, sauf à tout reconstruire ?

Conclusion

Ma question : comment moderniser cet immeuble ?

Un jour ou l’autre il faudra bien atteindre les objectifs du RE2020., ? tôt ou tard ….

Tout ceci dit, l’acquisition d’un immeuble ancien demande une bonne dose connaissances et de compétences… non compris devoir satisfaire à la mise en œuvre de l ouvrage en respectant l’environnement immédiat et naturel aussi !

Avec son lot de surprise ….

L’investissement immobilier avec déficit fiscal ne doit resté  …. Sans oublier qu’il ne faut profiter de la rénovation pour « découper » de nouvelle car le fisc y veille et requalifie ses travaux déductibles en…. Construction neuve !