Besoin de trésorerie, démembrement de propriété, le bon choix ?

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Trouver les moyens de mieux vivre sa retraite

La retraite n’est pas synonyme de farniente, ni de vie heureuse à l’abri des tracas financiers non plus. Vous avez pris votre retraite depuis déjà un certain nombre d’années, des travaux dans votre propriété, des soucis de santé ou tout autre aléa peuvent venir troubler votre tranquillité.

Nous avons avons étudier à l’occasion d’article sur ce sujet, en abordant le prêt de trésorerie grâce au rachat de crédit. Il existe aussi différentes possibilités pour retrouver des liquidités sans modifier ses habitudes de vie.

Les patrimoines concernés sont immobiliers , mais également financiers, tel que la SCPI démembrée ou en pleine propriété, tout autant que les valeurs mobilières.

Vendre en viager

Nous savons que le retraité peut décider de vendre son bien immobilier en viager. Ainsi, il perçoit un capital tout de suite appelé « bouquet » et pour la partie du bien « à crédit » il perçoit une rente « viagère » calculée sur son espérance de vie. L’acheteur deviendra propriétaire en pleine propriété au décès du vendeur, telle est la condition sine qua non du viager.

Donation partage

En revanche le couple de retraités peut très bien offrir à leurs héritiers une donation partage moyennant la perception d’une rente viagère aussi. Sans avoir besoin d’argent immédiat la donation avec réserve d’usufruit permet également aux retraités de rester dans les lieux la fin de leurs jours, par exemple. Ils peuvent aussi, quitter le bien donné, mais se réserver les fruits du bien en le louant , tout est question de convention.

le nu propriétaire achète ou reçoit un bien, sans avoir la possibilité de jouissance sur le bien. En revanche la valeur du bien, de ce fait ne représente qu’une fraction de la valeur en pleine propriété. L’aspect fiscal de cette transaction incite à sa réalisation.

Avantage fiscal

Un exemple, d’avantage fiscal par cette opération de donation de parents à enfants, met en évidence le mécanisme. Un bien locatif qui représente une plus value en cas de vente de gré à gré, peut être inclus dans une donation de la nu propriété ou de la pleine propriété, selon le meilleur calcul.

L’exemple fiscal simple serait de choisir une donation maximum exonérée à hauteur de 100.000€ correspondant à la valeur de la nu propriété, et de ce fait le donataire serait exonéré de frais et impôts. Au décès des parents l’usufruit disparaît, la pleine propriété est reconstituée, sans frais.

Démembrement temporaire

La gestion de patrimoine conduit inévitablement à faire des choix, la fiscalité y incite bien souvent. Vendre la nu propriété en se réservant l’usufruit permet de percevoir immédiatement jusqu’à 60% de la pleine propriété. L’ usufruit temporaire par principe s’éteindra avec le décès de l’usufruitier, ce qui met un terme au démembrement. Le nu propriétaire récupère la pleine propriété, c’est la fin du démembrement.

Très rarement, on assiste à la vente de l’usufruit, qui serait payable à l’usufruitier. Les raisons de ce choix vont à l’encontre de ce processus qui à vocation à permettre la transmission des biens pendant le vivant du donateur. Qui achètera l usufruit ?..

La gestion locative

Le besoin de trésorerie d’un retraité peut se comprendre, lorsqu’il vend la nu propriété d’un logement locatif. Le vendeur perçoit des fonds, sans modifier son statut de bailleur. Le prix d achat sera payé comptant ou à crédit. L’acheteur peut emprunter pour acquérir ce bien sur une durée de 10, ou 15, ou bien 20 ans. Le prêteur de deniers, s’il prend la garantie réelle sur le bien, s’exercera sur la nu propriété dans l’instant, avec l’éventualité d’avoir recours sur la pleine propriété au décès de l’usufruitier.

Le nu propriétaire, souvent une personne active plutôt jeune, investit pour le long terme. Doté d’un métier et qui paie des impôts sur le revenu , sera intéressé par des investissements immobiliers sans revenus fonciers, ni prélèvements sociaux.

Le conseil en gestion d’un CGP s’apprécie par le montage fiscal d’une part et la perspective de constituer un patrimoine productif, pour le moment de la retraite venue. Les sociétés de gestion redoublent d’ingéniosité, pour apporter des solutions aux problèmes d’argent.