démembrement de propriété

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Démembrement de propriété

Le démembrement de propriété est une technique appropriée et utilisée pour permettre de transmettre son patrimoine immobilier de son vivant sous conditions particulières.

Ces restrictions se rencontrent dans les donations partages, les indivisions et autres pratiques qui sont dans le collimateur du fisc.

Démembrement de propriété : définition

Le droit de propriété est divisé en deux branches distinctes. L’une représente la nue – propriété, et l’autre l’usufruit.

La nue-propriété est un droit de disposer ou d’aliéner, mais ne permet pas de profiter des revenus que ce bien pourrait produire en le louant par exemple.

L’usufruit quant à lui présente cette particularité: il ne permet pas de, disposer ni d’aliéner le bien tel que décrit en nue-propriété .

En revanche, l’usufruit correspond au droit de recevoir les revenus du bien en question, tels les loyers.

Ainsi nous voyons la pleine propriété remise entre les mains de deux personnes avec des droits particuliers pour chacun. A l’un, la propriété sans les revenus, à l’autre les revenus sans la propriété.

Cette mesure est transitoire, les usufruits sont temporaires. En effet, l’usufruit prend fin avec le décès de l’usufruitier. A ce moment précis, le nu- propriétaire retrouve la pleine propriété du bien.

Démembrer un bien immobilier

Démembrer un bien et qui plus est immobilier est un acte très ancien et même encouragé. Car, il permet au propriétaire immobilier d’organiser sa succession en souplesse et en toute connaissance de cause .

L’avantage fiscal encourage le propriétaire âgé « a céder » son bien de plein gré. Prenons l’exemple du retraité qui cède la nue-propriété de sa maison à son fils ou sa fille tout en continuant à habiter son bien,  la fin de sa vie. Les parents ainsi conservent l’ usufruit.

Acte notarié

L’enfant acquittera une partie seulement de la valeur du bien immobilier qui sera calculé en fonction de l’ âge de l usufruitier. Ensuite au décès de ses parents le bien immobilier ne subit pas de droits de mutation, ce qui constitue indéniablement l’un des avantages fiscaux qui font débat autour d’une mesure visant l’abus de droit . C’est l’un des avantages du démembrement. Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété immobilière, sans frais de mutation.

Avantages du démembrement de propriété

En matière d’ impôt sur la fortune, on peut comprendre que le propriétaire puisse céder l’ usufruit d’un immeuble à l’un de ses enfants étudiant à cette époque là. L’usufruit est convenu pour une durée déterminée. Ce démembrement est temporaire et sauf à contrarier notre contrôleur du fisc, l’opération n’est pas à décrier.

Les revenus fonciers reviennent à l’usufruitier, lorsqu’il s’agit d’un contrat d’ assurance vie, nous aurions le même principe à développer.

Quasi usufruit

Une particularité consécutive à l’usufruit, le quasi usufruit. Il s’agit de biens qui sont aux limites du principe. Nous savons que l’usufruitier doit restituer le bien à bonne valeur au nu-propriétaire. Prenons l’exemple d’un usufruit composé d’une cave à vin par exemple . Il n’existe pas de revenus concevables sauf à consommer le bien à terme convenu …

c’est de cette forme d’usufruit que le fisc parle de quasi usufruit. Les deux formes de propriété se confondent entre nu-propriétaire sans revenu et usufruitier qui consomme les biens. La logique zs’applique aux placements bancaires, aux liquidités qui composent un lot.

Entre alors une autre notion qui rétablit la « parité » des biens en commun, le nu-propriétaire dispose d’une créance contre le quasi-usufruitier au terme du démembrement .

La succession arbitre du droit

Ces principes s’expriment au moment des successions, sur les avoirs de l’usufruitier en compensation de la restitution inférieure à son évaluation de départ.

Dans le cadre d’un quasi usufruit viager, nous retrouvons la créance contre la succession de l’usufruitier.

Le conjoint survivant dispose d’un droit d’usufruit légal

Le conjoint survivant dispose d’un droit d’usufruit légal à faire valoir en cas d’usufruit sur un capital mobilier. C’est la partie la plus subtile du droit car les risques bien réels existent à l’ouverture de la succession de l’usufruitier qui n’a pas forcément conserver le valeur du capital confié.

Les enfants se paieront sur le capital successoral propre de l’usufruitier sans acquitter les droits de succession, dans le meilleur des cas.

Des litiges se révèlent au sujet des démembrements de propriété de valeurs mobilières. La banque prenant le rôle de l’arbitre, en ce sens que des comptes détenant le capital sont bloqués. Seuls les intérêts sont versés su compte de dépôts à vue.

Toutes les conventions sont possibles en ce domaine, qu’il s’agisse du remploi des fonds lorsque des tirages au sort restituent le capital, ou à l’arrivée du terme des placements.

Usufruit et nue-propriété comment ?

En résumé, il est préférable de contracter avec les futurs héritiers de l’usufruitier de sorte que les écueils soient débattus en famille.

L’ investissement en démembrement de propriété prend une autre forme d’investissement.  Bercy  y verrait une source d’évasion fiscale, pour le moins voire un abus de droit. Pourtant la propriété et l’ usufruit sont ainsi défini alors à quoi bon laisser perdurer une disposition qui serait contraire au bien pensant ou bien céant .

Pourtant, cette forme d’investissement s’engouffre dans une brèche qui ne rencontrait plus le succès d’antan. Je veux parler du viager, qui porte un aspect malsain en soi dans son concept.

Le viager faut il le rappeler s’apparente au pari entre deux acteurs. L’un acheteur parie sur la faible espérance de vie de l’usufruitier, le vendeur, alors que ce dernier espère bien vivre le reste de ses jours en percevant sa rente de la manière la plus récurrente qui soit.

N’oublions pas que l’acheteur (débirentier) peut décéder prématurément !

Démembrement de propriété et viager

Des sociétés d’investissement prennent la place de l’acheteur et garantissent cet aléa de la vie.

Plusieurs formules existent : une tout public permet à un investisseur personne physique d’acquérir un bien en prévision de ses vieux jours, et qui par conséquent n’acquiert que la nue-propriété pour une durée bien précise. Le prix d’achat débattu tient compte évidement du manque de revenu. Lorsque l’acheteur est une personne physique actif, ne pas percevoir de revenus l’exonère de devoir ajouter à ses revenus salariés, ce qui est appréciable.

Les données personnelles sont à prendre en compte pour parler viager sous cette forme avec une société d’investissement. Il existe plusieurs choix : avec une durée définie ou au contraire telle que le viager se négocie entre débirentier et crédirentier

Une sécurité supplémentaire la garantie financière de l’entreprise est un critère à privilégier.

Pour serait intéresser par cette formule qui présente beaucoup d’avantages notamment fiscaux en plus des projets de famille visant à transmettre le bien « pendant qu’il est temps ».

Le gouvernement vient de voter un projet de loi, pour abroger ces investissements trop avantageux ! semble t il ?

Les citoyens seraient enclins aux évasions fiscales ? selon ce projet de loi qui sanctionnerait les fautifs pour abus de droit. . .

Qu’en pense le conseil constitutionnel ?