Il semblerait que nous sommes entré dans un nouveau monde et cela sans transition ! ( exception faite bien sûr :  la crise sanitaire et la guerre en Ukraine)

Le ministre de l’économie Bruno Lemaire s’est appliqué à soulever le dossier du financement des projets immobiliers des français .

Pour mémoire, dans le domaine bancaire,  nous avons assisté à la dématérialisation des opérations de banque, puis l’externalisation des services bancaires …  au travers du remplacement des agences bancaires de quartier par des « filiales satellites sur le WEB », chaque banque ayant répliqué à la concurrence naissante dans ce domaine … Boursorama sera l’une des banques innovatrice  du WEB.

      Mutation bancaire

Est apparu avec le soutien appuyé des banques le courtier en crédit immobilier dès les années 90. Bien souvent il s’agit d’un conseiller de clientèle bancaire qui accepte la proposition financière de son employeur « une sorte de rupture conventionnelle », dans le droit fil de l’externalisation.

Effectivement le conseiller de clientèle devenu indépendant, continue l’étude des dossiers de financement immobilier  des futurs propriétaires, relié par un contrat de partenariat avec les banques.

La loi Lagarde visionnaire dans ce transfert de charge salariale vers le statut d’auto entrepreneur en somme, apporte un cadre juridique au nouveau courtier en crédit immobilier.

     Evolution des taux d’intérêt

La banque accompagne la mutation à la fois technologique (disparition des guichets de banque, les distributeurs et internet comblent le vide), mais aussi la politique monétaire des banques centrales qui rendent le coût du crédit de plus en plus avantageux, rognant au passage la marge des banques par ricochet… En 1980 la marge objectivée sur un bon dossier de crédit se situait à 0.60% du capital prêté alors. Comparé au taux de crédit devenu pendant un moment  négatif, retourne la situation économique du pays, partant d’une situation somme toute classique à un phénomène inédit…

     Pourquoi Bruno Lemaire intervient il ?

Certaines pratiques dépassent le cadre de l’anecdote, la banque cherche le moyen de conserver ses clients historiques mais aussi nous venons de le voir, de ne pas travailler à perte.

De ce fait, on assiste à des débats entre courtier et banque dans un esprit délétère, se traduisant par des sélections « rares » mais suffisantes pour être signalées, les dossiers présentés par le courtier ne sont plus les bien vus.

(un sondage fait remonter le chiffre de 15% de courtiers du crédit qui ont eu à se plaindre de ce fait surprenant !)

Bruno Lemaire rappelle qu’il est illégal de refuser un dossier de crédit au prétexte d’être conseillé par un courtier !

Le rappel à la loi s’accompagne du soutien de mieux  considérer  le rôle courtier par les banques.

Le taux d’usure est cité à 35% des cas par les professionnels du crédit, nonobstant la situation ambiguë du dossier refoulé pour avoir incorporé les honoraires du courtier dans le calcul des frais de dossier. (à ce propos les honoraires ne sont pas dus tant que le prêt n’a pas été débloqué) De ce fait les honoraires du courtier sont hors dossier de financement de même que les frais d’enregistrement ( notaire ).

Me Laurent Denis avocat,  rappelle  une règle de droit incontestable qui a été rendue par la cour d’appel de Caen (10 mars 2022 n°20/00100 ) faisant jurisprudence dans le domaine . En effet , Me Laurent Denis ajoute que « les frais de courtage n’entrent pas dans le calcul du TAEG dès lors que le courtage n’est pas une condition d’octroi du prêt (art L 314-1 et R 314-4 du code de la consommation).

Par ailleurs, Bruno Lemaire le 20 décembre 2022 considère que l’établissement financier, « s’il  est libre de signer ou non » un contrat de prêt avec le co-contractant de son choix, certes, (art 1101 du code civil), ne peut s’exonérer du code du commerce qui proscrit de limiter, l’accès ou le libre exercice, de la concurrence (art L 420-1).

      Le marché immobilier s’agite

D’un côté l’inflation continue sa progression, le taux d’usure n’étant pas un barrage suffisant, d’autant que les taux d’intérêts du crédit sont nettement au dessous du taux réel (officiel) cité par l’ INSEE .

Rien n’indique la fin de la course engagée par l’inflation en France, et il est donc urgent de se ressaisir quand on a un projet immobilier resté en rade, ou un projet immobilier en cours, car l’inflation est avant tout un booster de la croissance.

Le financement à taux fixe reste un élément prioritaire de décision au financement immobilier, ce qui doit être complété par un examen de la situation personnelle de l’emprunteur, notamment de sa situation professionnelle, pour assurer la solidité de l’engagement et la pérennité du placement.
Dernier  point, à considérer,  la durée moyenne d’un prêt immobilier tourne autour de 8 ans, à cela il faut rapprocher le rendement moyen de l’immobilier qui s’évalue  au minimum sur 10 ans, lap de temps nécessaire  pour voir le balancier changer de camp . 

DEMANDEZ LE MEILLEUR TAUX DE CREDIT IMMOBILIER

     Faire appel à un courtier en crédit immobilier

Plus que jamais le courtier  reste la pierre angulaire dans le processus de financement du crédit immobilier. En effet, les plaintes citées plus haut ne sont pas seulement dues au hasard, un courtier en crédit défini comme tel a une obligation de conseil (ce qui n’est pas le cas du conseiller de clientèle de la banque) cette nuance juridique apporte une certaine sérénité dans la relation tripartite client- banque-courtier.

De plus, le courtier d’après son statut  prodigue ses conseils gratuitement, ce qui n’est pas rien, et enfin la facture des honoraires du courtier ne pourra intervenir qu’après le déblocage du  dossier.

Décidément ce monde nouveau réserve bien des surprises « cul par-dessus tête » pour reprendre une citation récente.

• La banque se sépare de ses collaborateurs,
• mais garde une certaine proximité dans la gestion des dossiers,
• puis les politiques monétaires s’aventurent sur un terrain inexploré « du coût de la ressource » pour ainsi dire contrariant les principes et équilibres du  capital-travail .

Le loyer de l’argent prêté devient nul, puis négatif au point de favoriser une « bulle immobilière » tant il est bénéfique d’emprunter, gonflant un peu plus la demande, sans compter sur l’envolée des prix de l’immobilier.

La période inflationniste replace les curseurs 30 à 40 ans en arrière ! L’inflation c’est le livret d’épargne de l’emprunteur dit-on.