Immobilier : les primo accédants dans la crise

Deux jeunes agés de 25 ans, primo-accédants, vivant en couple, bien installé pensait pouvoir aborder le marché de l’immobilier neuf. Avec deux CDI une profession stabilisée, un métier en devenir, des revenus dans une fourchette proche des 3.000 €, les visites chez les constructeurs, les simulateurs sur les sites des courtiers en crédit immobilier , leur ouvraient la voie de jeune propriétaires de leur résidence principale. Le premier achat immobilier, serait dans un lotissement dit de secteur logements groupés c’est à dire que l’on choisit pour son emplacement et son type de maison . Le prix comprend le terrain plus réduit qu’en secteur diffus, mais plus accessible. Le tout pour 220.000 euros frais compris.

Le prêt sur 20 ans ne dépasse guère les 1.000 euros par mois mais voilà !

L’apport personnel atteint tout juste, 10.000 euros en cherchant bien. Le taux d’endettement appelé maintenant taux d’effort excède les 33% . Ce dossier n’est pas retenu par la banque qui applique les recommandations du HCSF ( Haut Conseil de Stabilité Financière) ( stabilité financière hcsf). Il serait difficile de ne pas faire le lien avec la crise sanitaire, pour comprendre ces mesures intervenues en fin de décembre 2019. Les interventions répétées des professionnels de l’ immobilier notamment du gouverneur de la Banque de France n’ont pas beaucoup évoluées. La principale cause des refus tiennent au risque de surendettement des emprunteurs les plus exposés, c’est à dire les salariés qui risquent plus que d’autres le chômage. Les échanges n’ont d’autres but que d’attendre d’y voir plus clair, autant pour la suite de la pandémie que de ralentir la surchauffe du marché immobilier.

Encadrement du crédit

Ces actions concentrées sur la distribution du crédit ont un impact sur le projet d’ achat pour ainsi dire faire échec à la demande et par conséquent le marché immobilier devra se rééquilibrer en forçant la baisse des prix. Les analyses récentes notamment auprès des notaires ne confirmaient pas cette tendance baissière, ce qui montre la résistance pour l’ immobilier des français. Il faut dire que les conditions des crédits immobiliers , la baisse régulière des taux de crédit, la comparaison de la mensualité du crédit, assurance prêt décès invalidité comprise, avec un loyer pour la même qualité de bien plaident en faveur de l’investissement immobilier. Force est de constater que l’encadrement du crédit immobilier est supporté par cette population des millennials Y en difficulté par ricochet. Alors que les rejets des demandes de financement de crédit immobilier ne dépassaient guère les 5% nous progressons vers les 40% de refus chez les primo accédants. Nous avons bien compris l’intérêt des pouvoirs publics dans sa volonté d’aménager les donations intergénérationnelles en faveur de l’accession à la résidence principale. Cette incitation fiscale oriente l’épargne des ménages vers les circuits économiques prioritaires . Cette période de crise « masque » la responsabilité du HCSF qui se défend arguant une décision qui se situerait avant la pandémie !

Les professionnels montent au créneau

Les fédérations de professionnels de leur côté apportent les éléments qui renforcent la cause des refus des banques, sans lien avec la crise sanitaire. En effet, peu de dossiers sont rejetés par la faute d’un emploi instable. La crise sanitaire n’a pas encore produit ses effets se prolongeant dans une autre crise économique sans doute. Les logements construits, aujourd’hui, sont autant de stabilité dans l’économie des entreprises, et offrant moins de risques de délocalisation si l’on considère la pénurie des logements neufs loin des 500.000 à construire chaque année. Faire obstacle  au motif de manque d’apport personnel est une recommandation superfétatoire nouvelle dans les exigences envers les primo accédants. Le durcissement des conditions va à l’encontre des couples les moins aisés est opposée à la philosophie du Prêt à Taux Zéro .

Exclure les jeunes en particulier, pourquoi ?

De plus écarter la possibilité de souscrire un prêt immobilier de 25 ans à un jeune couple tel que présenté ci-dessus est discutable. L’âge des emprunteurs au terme du prêt est beaucoup plus compréhensible. Terminer son prêt à 50 ans correspond à un stade de la vie oû les enfants grandissent et seront par nature plus coûteux pour suivre leurs études. L’obligation de l’apport personnel, couvrir les frais de garantie et les frais de notaire , n’était plus demandé et les cas de défaillance ne sont pas remontés, car la règle du reste à vivre en fin de mois est plus importante à observer.

L investisseur locatif dans la boucle

La restriction porte atteinte également à la construction des logements neufs, puisque les investisseurs de logements locatifs sont eux mêmes frappés par cette recommandation de ne pas dépasser les 33% des revenus. A ce sujet, l’ investissement locatif ne connait pas les mêmes risques d’impayés, l’investissement locatif pour plusieurs raisons :
  • il s’agit d’un placement immobilier à valoir pour la retraite d’ordre général,
  • cet investissement est engagé après l’achat de la résidence principale
  • et par conséquent ne représente pas un risque immédiat.
Le courtier en prêt immobilier rencontre  ces exemples, alors que les conditions de financement, le taux d intérêt , l assurance emprunteur ouverte à la concurrence sont actuellement optimum.