Rachat de soulte avant divorce

Rachat de soulte dans le cas de  divorce

La soulte se définit comme la partie d’une évaluation qui désavantage un co-héritier. Le rachat de soulte consiste à verser la somme par la personne qui a trop perçu.

Pour compléter, cette approche, la soulte représente la somme qui sera versée en compensation à l’ex conjoint pour le désintéresser. Cette opération s’appelle le rachat de soulte dans le cas de divorce.

Quand il s’agit de reprendre un bien immobilier, celui-ci s’adresse le  plus souvent à la résidence principale .  De ce fait, la résidence principale restera la propriété d’un des deux. Il faudra donc racheter la part des autres ou du co-propriétaire cédant.

Montant de la soulte ?

Qui calcule la valeur de la soulte ?

Lorsque les facultés et le climat ambiant le permet , cela peut être les époux eux mêmes, par consentement mutuel qui s’entendent sur le montant de la soulte, ou à défaut le notaire. Ainsi, la question principale et discutable, reste son montant. Soulignons le principe établi, le montant calculé ne doit pas être « manifestement disproportionné ».

Ce point est clivant car toute latitude d’une part, n’est pas laissée aux époux. Pour autant les avocats font commerce des désaccords ambiants. Alors que  l’appréciation se décline en valeur sentimentale plus que vénale , d’autre part.

Dernier point, la valeur des biens ne doit pas être retenue pour leur prix d’achat, mais pour leur valeur marchande au moment du divorce. Inutile d’en rajouter, mais voilà bien un autre désaccord possible susceptible d’alimenter les courriers d’avocats.

D’ordre général, la soulte à racheter tient compte des valeurs estimatives actuelles (déduction faite des prêts restant dus et diviser par deux). De ce point de vue, l’écart d’une part à l’autre constitue la soulte à racheter.

Racheter la part du co-emprunteur

Dans ce cadre précis racheter la soulte, ne devient possible, qu’en second temps. Le remboursement du prêt immobilier retenu pour son montant restant dû , (celui là même qui avait été consenti à l’époque de l’union) permettra de s’acquitter de la dette envers la banque. En l’occurrence, dans un divorce seule une personne restera propriétaire du bien immobilier après le partage de ce bien immobilier.

Cette somme doit être versée à la partie qui sera dessaisie du bien après le divorce. Rappelons qu’il faudra parfaire le partage, puisque l’un conserve le bien. Après calcul du rachat de soulte, l’autre protagoniste reçoit l’argent en compensation.

L’opération dénouée l’un sera propriétaire en pleine propriété. L’autre recevra sa part en argent. Dans tous les cas, la liquidation du bien immobilier fait cause à part chez le notaire.

Soit les biens mobiliers ont été partagés « en bonne intelligence ». Auquel cas  ils ne sont pas présents sur l’état liquidatif du notaire.  Soit il entre pour le calcul du rachat de soulte.

Souscrire un nouveau prêt immobilier

L’opération pour se réaliser obligera l’acheteur à se procurer un crédit immobilier nouveau. Il fera son affaire du transfert de la garantie par hypothèque. Si le prêt d’origine était garanti de la sorte, sinon une autre garantie sera demandée. La situation n’est pas toujours aussi clair. Il arrive bien souvent que l’opération immobilière avait fait l’objet d’un emprunt,  supporté par les deux revenus des époux. Notre propos ne concerne plus qu’une personne du couple en voie de séparation. L’opération  présente un handicap pour conserver un taux d’endettement raisonnable.

Dernière hypothèse, le montant du prêt restant dû n’est pas soldé, ce qui suppose de aire coïncider la nouvelle échéance avec le nouveau prêt.

Si d’aventure la capacité de remboursement n’est pas suffisante, il serait fait appel à un apport de fonds extérieur. Dans ce cas, on ne peut guère envisager qu’en provenance de la famille.

Dernier point, l’étude d’un prêt à palier nouveau serait calculé pour s’imbriquer dans le tableau d’amortissement existant.

Les frais de notaire

Précisons que dans le montant de la soulte, il faut ajouter les frais de notaire et les taxes. En outre,  sans doute, faudra t il compter les honoraires de l agent immobilier si d’aventure son concours avait été sollicité.

Le notaire établit un état liquidatif, y inclus ses frais tels que cités plus hauts. Par suite, il peut trouver des droits de partage pour les biens concernés. Considérons le niveau de complexité de ce que comporte un divorce. Ajoutons aussi la possibilité d’une transition en indivision en attente de la phase propriétaire. Nous le savons bien, les transactions traînent en longueur pour des raisons qui découlent du conflit en rupture du lien conjugal.

Cas du rachat de soulte par un tiers

Hypothèse plausible, évoquée si nous considérons le divorce rendu indiscutable par la présence d’une troisième personne dans le couple. Nous pouvons parfaitement envisager que l’ex époux qui rachète invite son nouveau partenaire à souscrire le prêt. De plus, ce nouveau    ou pourquoi pas se porter caution de sorte à renforcer la garantie envers la banque.

Rachat de soulte et délais

La soulte dans un divorce par consentement mutuel, peut ne pas exister. Seulement les deux avocats (un désigné par conjoint) veillera à l’équité de l’opération. Leur intervention est primordiale dans la divorce par consentement mutuel, le notaire n’ayant que la partie formelle à vérifier. Le plus important seront les délais de réflexion avant de prononcer le divorce.

La soulte doit représentée une somme « équitable » qui ne déséquilibre pas les patrimoines des antagonistes. Egalement le juge des affaires familiales s’il est interrogé s’assurera qu’il n’y a pas un déséquilibre financier trop important. Cette soulte à racheter peut être versée à tempérament et s’ajouter à la pension alimentaire.

La soulte calculée qui sera versée par un des époux peut être confiée au notaire, le jour de la signature de la convention. Précisons que, rien n’y oblige, selon la volonté des antagonistes bien sûr.

Pour sécurité, la soulte est remise au notaire, voire même séquestrée en cantonnant des sommes du partage, c’est de bonne guerre et plus abouti.

Jacques Guidaniel

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Auteur : Jacques GUIDANIEL

Ex-responsable de Banque, Bloggeur sur QuelAvenir.fr Pseudo