Article mis à jour le 16 octobre 2017.
Cet article, après les réformes de la loi Duflot, ayant entraîné la débâcle des investisseurs immobiliers, nous montre les effets récurrents que produisent les subventions pour soutenir la demande.
La situation de l’immobilier (octobre 2016)
En période de crise, l’équilibre entre offre et demande est rompue. Les prix stagnent entre récession ou inflation. L’intervention de l’Etat devient indispensable . il faut réactualiser le mécanisme économique.
L’analyse en conseil des ministres, fait ressortir les points essentiels. faire le constat, et savoir pourquoi la situation menace l’échec. Ensuite l’étude porte sur une éventuelle aide au marche (l’offre) ou les ménages (la demande).
Quand le bâtiment va? .On connaît l’adage.
En periode de crise, traduisons par : quand le prix de revient est supérieur ou egal au prix de vente, l’entreprise est en situation périlleuse. Soit elle accumule les pertes ou travaille à marge zéro . Dans les deux cas l’avenir est compromis. Ainsi l’intervention de l’État s’impose !
Pourquoi l état doit il soutenir la demande
Quand la situation de l’économie se dégrade. A l’échelle nationale le ministre des Finances aura différents leviers à sa disposition, afin de remettre le paquebot France à flots.
En tout état de cause quand il s’agit plus spécialement d’un secteur de l’économie du pays, alors les solutions se resserrent autour de l’offre et la demande.
Comment procéde t on ? constat .
Tout d’abord la décision n’est pas unilatérale. Les représentants des professions concernées s’alarment et font des propositions aux autorités de tutelles. Parallèlement du côté des salariés, le travail vient à manquer les carnets de commande sont exsangues, et la menace de licenciement se rapproche dangereusement.
Soutenir la demande dans le secteur en difficulté
Les marges de manœuvre ne sont pas infinies . On parle de relance interne en premier lieu. C est à dire que l’on va intervenir autant sur le moral des français que sur l aspect purement économique. Aussi, on peut citer les aides orientées à l’industrie automobile qui consistait à offrir des primes aux ménages quand ceux ci retardent l’achat d’un nouveau véhicule. A ce sujet, les conditions d’obtention sont sélectives, par exemple “en échange d un véhicule de plus de 8ans”, l’État rembourse une partie plus ou moins conséquente du prix. Ou encore la voiture reprise en épave sera payée à prix d or. Le cadeau doit être non seulement le bienvenu mais doit être une aubaine a ne pas manquer.
Du point de vue économique
Cette perfusion est salutaire pour le secteur économique en difficulté, à condition bien sûr qu’elle soit limitée dans le temps et que l’aide financière soit mesurée, dosée.
En effet, l’État ne peut distribuer impunément les deniers du peuple sans contrepartie, car nous sommes comptable de notre douloureuse feuille d’impôts. Si l’opération sauvetage à bien fonctionné les ventes repartent, la TVA prélevée sur les produits dopés rentre à nouveau dans les caisses de l’Etat le travail reprend . Alors vient la phase de consolidation qui consiste à retirer “les étais autour de l édifice” et que la vie reprenne son cours pour ainsi dire.
Intervention sur le marché immobilier
Après avoir remarqué des déséquilibres entre propriétaires et locataires, d’une part et son corollaire le parc immobilier le gouvernement se charge de réguler le marché. Définir des zones tendues, décider du plafonnement des loyers, et d’ une avalanche de hausses d’impôts fonciers, devraient remettre de l’ordre croyait on?
Ce scénario n’est pas hypothétique, mais ressemble tellement à un cas d’école, que je le mets en exergue.
Tout d’abord, une loi du nom de la ministre réformiste, devait soutenir la demande des futurs propriétaires. Ainsi la réforme aussi radicale autant qu’exemplaire n’attendait plus que l’épreuve du temps.
En effet, la ministre plus moraliste qu’experte en économie venait de dégoûter les plus affamés au partage du gâteau de l’immobilier empoisonné. Nous imposables on le sait bien l’impôt tue l’impôt. Même les collectivités chargées d’ouvrir des chantiers de constructions de logements sociaux ont fait défaut malgré les appels à l’esprit citoyen.
La loi Pinel
Le marché de l’immobilier se dégrade les entreprises déposent les bilans. On va donc relancer par l’aide aux ménages (aide à la demande).on sait faire cadeau, aubaine etc…
Seulement le cycle de production est beaucoup plus lent. L’amorçage qui correspond au remplissage du carnet de commande, est un exercice difficile. En effet, l’immobilier n’est pas un bien de consommation ! Ajoutons à Cela que contribuable échaudé craint les taxes nouvelles. Ainsi donc, les promesses de stabilité ne suffisent plus ! alors qu’à cela ne tienne l’État revient sur la réforme en rognant les mesures confiscatoires décriées.
C’est ainsi que la Pinel sera votée, en gommant les effets pervers de la précédente loi.
De cette façon la confiance revient lentement mais 18 mois se sont écoulés, les premiers programmes de promotion immobilière sont en place et les promoteurs collectifs aussi.
Il ne manque plus que l’acheteur.
La nouvelle modification du PTZ retient l’attention des jeunes menages dans la case primo accédant, les banques sont au rendez-vous, pour faire de cette clientèle le cœur de cible, les chantiers grouillent .
Par ailleurs, la BCE agit sur la parité de l’Euro contre le dollar , elle rachète les dettes d’État en difficulté, les taux de l’emprunt d’État diminue de manière drastique. En outre les taux bas sont inespérés, la relance de l’immobilier est bien là.
En définitive, combien en coûtera t il aux finances ?
Toujours est il que le bâtiment “va” à nouveau.
Et pourquoi les prix montent
Tout à l’heure le marché s’était arrêté. On peut imaginer les scénarios étudiés dans les entreprises. Tout d’abord, il faut maintenir le personnel d’une part et remplir le carnet de commandes d autre part. Seulement en pareille situation la concurrence entre les entreprises est exacerbée. Alors, quand il s’agit d’emporter un marché, on ne peut éviter d’entrer en négociation. Celle ci se traduira par une marge dérisoire.
La relance opérant, on peut considérer que la reprise des chantiers adoucira les tensions. La demande étant au rendez-vous, les entreprises retrouvent une marge de manœuvre. Dans le même temps la concurrence se fait moins vive. En fait, dans un consensus quasi général, les prix seront réactualisés.
Ainsi pour conclure ces périodes sont propices aux négociateurs à tous crins. En revanche, le revers de la médaille serait de ne pas resté vigilant. Car en effet, il est tentant pour un chef d’entreprise de vouloir restaurer à vitesse accélérée les marges indispensables au bon développement de son entreprise .
Mise à jour 16 octobre 2017
Le marché de l’immobilier va
Le nouveau président est là. Son nouveau plan logement n’est pas opérationnel. Mais, si nous avons pris le temps de relire cet article, nous avons le sentiment que le scénario était écrit d’avance.
Le gouvernement constate que les subventions “déversées” depuis la vingtaine d’années écoulées, ont produit leurs effets. Le soutien des citoyens les plus modestes conduit le marché de l’immobilier inexorablement à la hausse.
Peut on supprimer les aides au logement
La mesure qui consiste à diminuer l’APL de 5€ par mois, fut un signal fort. La perfusion a conduit les locataires à l’addiction. Y compris les sociétés de HLM sont mises à l’index, car la subvention a permis aux organismes sociaux de relever les loyers d’autant.
Que sera le PTZ, la loi Pinel ?
Le projet de loi, proroge la loi Pinel, alors que le PTZ (décrié à la manière ci-dessus exposé) sera “raboté”.
Ainsi les zones B2 et C qui dans un premier temps ne seraient plus aidées, sont revenues dans le champ d’action après des débats avec les professionnels de l’immobilier.
Force est de constater que le marché de l’immobilier, aujourd’hui est orienté très nettement à la hausse, et que ces mesures, notamment pour l’application du PTZ sont énergivores, d’impôts en définitive.
