Choisir un architecte un gage de sérieux

choisir un architecte

Faire le Choix d’un architecte

Prendre un architecte ? Voilà bien le choix du grand large. Je veux dire que le choix de la construction sera ou ne sera pas personnalisé.

En effet, si vous venez le nez au vent et poussez la porte de l’architecte, cela doit sans doute être la conséquence d’une publicité ou de sa notoriété ou encore du bouche à oreille, mais dans tous les cas vous avez en tête l’envie de personnaliser votre lieu de vie.

L’architecte intervient là où le maître d oeuvre, n’intervient plus, son expertise, garantit que votre projet sera au top niveau.

Un choix de maisons labellisées

Si votre budget est raisonnable mais pas no-limit, un conseil d’ami mieux vaut s’en tenir au choix de votre architecte qui propose clés en mains pourrait-on dire. En ce sens que le choix présenté à déjà été construit, et que par conséquent on peut connaître d’avance le prix et même de la voir au moins côté rue.

Avantage et non des moindres, choisir un architecte inscrit à l ordre des architectes est à votre écoute, il travaille en étroite relation avec des artisans quasi habituels. En tous cas l’ architecte sera, en quelques conseils vous proposer tel ou tel modèle. Selon votre choix votre maison sera confiée à telle ou telle équipe d’artisans. C’est, bien sécurisant.

Néanmoins la maison sera déjà vue même si le nombre de constructions limitées, autant typique à la région qu’au style du professionnel expert dans son domaine.

Autre choix : le devis personnalisé

Une variante dans la présentation le modèle est adaptable selon votre goût. Les limites à vos exigences seront techniques essentiellement hormis le budget. Les modifications les plus simples et qui ne modifient pas ou peu le permis de construire, se porteront sur l’agencement intérieur.

Modifier la structure de la construction, implique de redessiner les plans  et le prix deviendra par principe personnalisé. En d’autres termes, sans l’exprimer clairement à l’expert, il serait prudent de disposer d’un budget modulable, autant que possible.

J’assume mon expérience : ce qu’il ne faut pas suivre

Au hasard de l’exercice de ma profession, je suis en relation avec un client. Il veut  découper son jardin devenu trop grand.

Ce sera mon seul privilège pour ainsi dire. Le prix négocié n’est pas celui d’un lotissement, la viabilisation est inexistante, il faut tout  faire la demande de permis de construire et toutes les formalités préliminaires.

TVA dites vous ?

Affaire faite ! et premier écueil, le fisc nous tombe dessus. Avec force de comparaisons (nous sommes socialistes pur sucre en 1981, par la nomination de Mitterrand Number one des socialistes accédant à l’Elysée) le fisc contrairement à la pensée unique de l’époque : livrer la guerre des prix.

Bien au contraire de combattre la hausse des prix des terrains à construire, Il ne comprend pas, que l’on intègre les frais annexes, en déduction d’un terrain à bâtir viabilisé, dans mon acquisition.

Enfin, négociant âprement, le fonctionnaire défend les finances publiques qu’il estime flouée.

Après avoir démontré que de dessous de table, il n’y en pas, que je suis salarié et que mes comptes bancaires et d’épargne sont clean. Alors reste un redressement de TVA selon le slogan « l’état n’a pas facturé le bon montant de TVA ». En définitive je paie 2/3 d’un mois de Salaire pour avoir la paix.

Le crayon de l’architecte

L’architecte visite le terrain ( un ancien architecte des bâtiments de la sécurité sociale entre autres ).  M. ( Le cal………) trouve notre terrain constructible sans grandes difficultés (apparentes) et lance les premières esquisses.

On arrête un choix original : le terrain étant enclavé, la maison ne présente pas de façade principale, donc elle sera quasiment ronde. (elle ne compte qu’un seul angle droit).

Le projet Prévoit  trois niveaux, sous sol, rez de chaussée, et un étage sous mansarde). Le tout sera chauffé par un plancher chauffant basse température avec pompe à chaleur à eau. L’eau serait  prélevée dans la nappe phréatique et renvoyée dans un puits .

Le budget explose

Le prix était très raisonnable et le chantier devait ouvrir premier semestre 1982 . De dessins en dessins, le chantier ne s’ouvrira qu’ après les vacances d’été, soit tout au début de septembre.

Hélas, l’architecte ne reviendra pas, il est foudroyé d’une crise cardiaque au cours de ses vacances.

« Holà, moment de grande solitude », l’appel d’offre par courriers recommandés est restée à la poste. Personne ne peut la retirer faute de signature !!!

Le contrat d’architecte était muet en ce cas de force majeure ?

Trouver un autre architecte à la fin des vacances ? Une galère !

L’épouse de l’architecte nous indique un ami de la famille. Qu’il soit libre nous inquiétait quelque peu.

Réécrire l’histoire d’un projet de construction, car chaque architecte signe son œuvre. Ceci pour dire,  que les dessins seront « revus et corrigés ».

La course contre la montre est lancée. Au bout de palabres, d’atermoiements, il faudra changer l’équipe des artisans pour lesquels le professionnel à l habitude de travailler.

Ouverture du chantier

Au 20 septembre le premier coup de pioche est planté. Patatras un énorme rocher sur 80 mètres carrés, se découvre  à un mètre de profondeur en sous-sol. Ce qui  arrête le chantier séance tenante.

Appel à l’ingénieur béton

Qui dit rocher en sous-sol (en partie) dit instabilité des fondations. La solution préconisée : fondations armées en ferraille et assise plus large (un mètre de large). Plus-value non prévue.

Le chantier peut redémarrer.

Une nuée de plus-values s’est abattue au cours de la construction.

  • Première modification : l’évacuation des eaux usées sera dirigée vers un collecteur plus éloigné.
  •  En deux : Suppression d’un escalier condamné par le rocher.
  • Et de  trois : le parapluie est ouvert, l’architecte veut des garanties, renforcer la ceinture béton armée.
  •  puis quatre, De plus la largeur du garage pour y garer deux voitures est trop large de 45 centimètres. Un poteau le partage en son milieu supprimant du même coup les échanges du Tennis de table. Dommage on l’aurait apprécié les jours de pluie.
  • Encore cinq, La même mésaventure nous attend dans le séjour salon. Nous le voulions en une seule pièce de 60 mètres carrés. Un poteau plutôt décoratif, maintenant, nous oblige.
  • Enfin six, À l’étage les pièces grandeur réelle, nous inquiète la hauteur sous plafond trop basse. Les maçons remonte un rang de parpaings supplémentaire.

Budget de construction dépassé

Si la maison d’architecte permet d’évoluer avec les artisans au cours de leur ouvrage, nous devrons ranger nos rêves..

Heureusement, que nous pouvons maîtriser l’achat des matériaux. Ainsi la pompe à chaleur sera abandonnée au profit d’une chaudière bas de gamme au gaz.

Quoiqu’il en soit, la chaudière Vissemann basse température attendra quelques années, avant de prendre place dans le dispositif.

Par suite, le budget peinture a été raboté sérieusement privilégiant les pièces de vie.

 Une occasion de plus pour bricoler sans modération, même le dimanche.

Une leçon ajoutée à l’expérience professionnelle

Professionnellement, j’ai pu ainsi mieux comprendre les emprunteurs, qui me sollicitaient pour obtenir un financement complémentaire. Combien, il est difficile de reprendre le dossier de prêt immobilier « déjà ficelé ».

Comment peut on garder  le ratio d’endettement au-dessous du surendettement?

La solution ultime conduit à recourir au prêt familial bien souvent.

Et si c’était à refaire

Dans les conversations au cours des apéros,  le leitmotiv à propos de la maison  revient souvent sur le même thème. « il faudrait construire une deuxième maison ». En somme, construire la même en évitant de refaire les erreurs vécues. off course !.

Les réussites il y en a :

Au moins une qui mérite d’être citée :

Le chauffage dans le sol  date maintenant de 35 ans. Il offre un confort optimal. Tout d’abord qu’elle ne fut pas notre surprise d’avoir une température homogène dans les pièces. En somme,on ne constate aucune turbulence à l’approche des portes et fenêtres.

En effet, qui n’a pas regretter de n’avoir pas positionner un radiateur au bon endroit. Sans parler de l’encombrement de ces radiateurs qui ne sont pas tous déco.

De surcroît les escaliers sont ouverts du sous-sol à la mezzanine du premier étage. Ces escaliers en hélice superposés laissent apparaître les voûtes Sarrasines *, (sinon à quoi bon

*Voûte hélicoïdale destinée à supporter un escalier et dont la principale caractéristique est de pouvoir être construite à l’avancement sans étaiement ni coffrage. L’escalier est généralement balancé et les marches et contremarches sont encastrées dans un mur latéral.

L’absence de porte entre le sous sol et le rez de chaussée, reste neutre. En effet, le chauffage dans le sol ne déplace pas de mouvement d’air. Quant à l’air du sous sol froid par nature donc plus lourd, stagne en bas. Ainsi, aucun  mélange n’interfère avec le niveau supérieur.

Rôle de l’architecte

La prudence de l’architecte,  ne nous a valu que quelques micro fissures très très fines. Notamment dans le garage, comme pour délimiter les fondations sur le rocher, des fondations sur la terre, semble-t-il ?

En conclusion :

Mon exemple n’est pas à suivre, et je suis sûr que les connaisseurs auraient corriger d’eux-mêmes !

Seulement gagner le loto « de la malchance » n’est pas pour tout le monde !! OUF !

Rachat de soulte avant divorce

Rachat de soulte dans le cas de  divorce

La soulte se définit comme la partie d’une évaluation qui désavantage un co-héritier. Le rachat de soulte consiste à verser la somme par la personne qui a trop perçu.

Pour compléter, cette approche, la soulte représente la somme qui sera versée en compensation à l’ex conjoint pour le désintéresser. Cette opération s’appelle le rachat de soulte dans le cas de divorce.

Quand il s’agit de reprendre un bien immobilier, celui-ci s’adresse le  plus souvent à la résidence principale .  De ce fait, la résidence principale restera la propriété d’un des deux. Il faudra donc racheter la part des autres ou du co-propriétaire cédant.

Montant de la soulte ?

Qui calcule la valeur de la soulte ?

Lorsque les facultés et le climat ambiant le permet , cela peut être les époux eux mêmes, par consentement mutuel qui s’entendent sur le montant de la soulte, ou à défaut le notaire. Ainsi, la question principale et discutable, reste son montant. Soulignons le principe établi, le montant calculé ne doit pas être « manifestement disproportionné ».

Ce point est clivant car toute latitude d’une part, n’est pas laissée aux époux. Pour autant les avocats font commerce des désaccords ambiants. Alors que  l’appréciation se décline en valeur sentimentale plus que vénale , d’autre part.

Dernier point, la valeur des biens ne doit pas être retenue pour leur prix d’achat, mais pour leur valeur marchande au moment du divorce. Inutile d’en rajouter, mais voilà bien un autre désaccord possible susceptible d’alimenter les courriers d’avocats.

D’ordre général, la soulte à racheter tient compte des valeurs estimatives actuelles (déduction faite des prêts restant dus et diviser par deux). De ce point de vue, l’écart d’une part à l’autre constitue la soulte à racheter.

Racheter la part du co-emprunteur

Dans ce cadre précis racheter la soulte, ne devient possible, qu’en second temps. Le remboursement du prêt immobilier retenu pour son montant restant dû , (celui là même qui avait été consenti à l’époque de l’union) permettra de s’acquitter de la dette envers la banque. En l’occurrence, dans un divorce seule une personne restera propriétaire du bien immobilier après le partage de ce bien immobilier.

Cette somme doit être versée à la partie qui sera dessaisie du bien après le divorce. Rappelons qu’il faudra parfaire le partage, puisque l’un conserve le bien. Après calcul du rachat de soulte, l’autre protagoniste reçoit l’argent en compensation.

L’opération dénouée l’un sera propriétaire en pleine propriété. L’autre recevra sa part en argent. Dans tous les cas, la liquidation du bien immobilier fait cause à part chez le notaire.

Soit les biens mobiliers ont été partagés « en bonne intelligence ». Auquel cas  ils ne sont pas présents sur l’état liquidatif du notaire.  Soit il entre pour le calcul du rachat de soulte.

Souscrire un nouveau prêt immobilier

L’opération pour se réaliser obligera l’acheteur à se procurer un crédit immobilier nouveau. Il fera son affaire du transfert de la garantie par hypothèque. Si le prêt d’origine était garanti de la sorte, sinon une autre garantie sera demandée. La situation n’est pas toujours aussi clair. Il arrive bien souvent que l’opération immobilière avait fait l’objet d’un emprunt,  supporté par les deux revenus des époux. Notre propos ne concerne plus qu’une personne du couple en voie de séparation. L’opération  présente un handicap pour conserver un taux d’endettement raisonnable.

Dernière hypothèse, le montant du prêt restant dû n’est pas soldé, ce qui suppose de aire coïncider la nouvelle échéance avec le nouveau prêt.

Si d’aventure la capacité de remboursement n’est pas suffisante, il serait fait appel à un apport de fonds extérieur. Dans ce cas, on ne peut guère envisager qu’en provenance de la famille.

Dernier point, l’étude d’un prêt à palier nouveau serait calculé pour s’imbriquer dans le tableau d’amortissement existant.

Les frais de notaire

Précisons que dans le montant de la soulte, il faut ajouter les frais de notaire et les taxes. En outre,  sans doute, faudra t il compter les honoraires de l agent immobilier si d’aventure son concours avait été sollicité.

Le notaire établit un état liquidatif, y inclus ses frais tels que cités plus hauts. Par suite, il peut trouver des droits de partage pour les biens concernés. Considérons le niveau de complexité de ce que comporte un divorce. Ajoutons aussi la possibilité d’une transition en indivision en attente de la phase propriétaire. Nous le savons bien, les transactions traînent en longueur pour des raisons qui découlent du conflit en rupture du lien conjugal.

Cas du rachat de soulte par un tiers

Hypothèse plausible, évoquée si nous considérons le divorce rendu indiscutable par la présence d’une troisième personne dans le couple. Nous pouvons parfaitement envisager que l’ex époux qui rachète invite son nouveau partenaire à souscrire le prêt. De plus, ce nouveau    ou pourquoi pas se porter caution de sorte à renforcer la garantie envers la banque.

Rachat de soulte et délais

La soulte dans un divorce par consentement mutuel, peut ne pas exister. Seulement les deux avocats (un désigné par conjoint) veillera à l’équité de l’opération. Leur intervention est primordiale dans la divorce par consentement mutuel, le notaire n’ayant que la partie formelle à vérifier. Le plus important seront les délais de réflexion avant de prononcer le divorce.

La soulte doit représentée une somme « équitable » qui ne déséquilibre pas les patrimoines des antagonistes. Egalement le juge des affaires familiales s’il est interrogé s’assurera qu’il n’y a pas un déséquilibre financier trop important. Cette soulte à racheter peut être versée à tempérament et s’ajouter à la pension alimentaire.

La soulte calculée qui sera versée par un des époux peut être confiée au notaire, le jour de la signature de la convention. Précisons que, rien n’y oblige, selon la volonté des antagonistes bien sûr.

Pour sécurité, la soulte est remise au notaire, voire même séquestrée en cantonnant des sommes du partage, c’est de bonne guerre et plus abouti.

Jacques Guidaniel

Clause de preciput au conjoint survivant

clause de preciput la succession à la carte du côte du conjoint survivant
Clause de preciput et héritage optionnel la caluse de preciput un moyen de choisir

Preciput : Protéger son conjoint, pourquoi, comment ?

Après la séparation de biens avec adjonction de la societe d acquêts, la clause de preciput présente un certain nombre d’avantages. Une sorte de mariage à la carte pourrait on dire !. Nous les avons développé récemment. La donation entre époux est également une alternative.

Ensuite, toute forme de démembrement de propriété peut se conjuguer « au futur », conserver l’usufruit pour le restant de la vie, par exemple alors que la nu-propriété sera dans le camp des héritiers, constitue une parade au manque de revenus.

Une dernière possibilité mérite une attention particulière, la clause de préciput, avantages inconvénients?

La clause de preciput

Comme nous le verrons, par la suite, cette clause est indiscutable à la seule condition de faire partie intégrante du contrat de mariage. En effet, s’il faut revenir sur le régime matrimonial existant, et opérer les modifications, revient à craindre des difficultés avec les héritiers.

Qelle est la portée de la clause de preciput ?

Le préciput permet de choisir les biens qui seront exclus du partage de la succession, sans avoir à en débattre. En particulier, le décès survenu le conjoint survivant définira ce qu’il préfère conserver en pleine propriété.

Rappel de l’article 1515 du code civil, en ce qui suit :

Il peut être convenu, dans le contrat de mariage, que le survivant des époux, sera autorisé à prélever sur la communauté, avant tout partage, soit une certaine somme, soit certains biens en nature, soit une certaine quantité d’une espèce déterminée de biens.

Préciput et clause de preciput une protection du conjoint survivant ?

Donc, l’époux survivant est certain de ne pas devoir « négocier » une part qu’il considère devant lui revenir sans partage. Nous sommes tout proche de l’attribution intégrale de la communauté, à ceci près que le préciput est à la convenance de l’époux survivant. Rappelons, que les biens sont attribués hors succession, au survivant (ce qui ne veut pas dire sans frais).

Conséquence de la clause de preciput subie par les héritiers

Les successions en France, laissent à penser que la part des héritiers « réservataires » est gravée dans le marbre. Sans doute, mais cette clause de preciput, ne fait elle pas échec, aux héritiers du » premier défunt » quand on sait que l’époux survivant bénéficie de la pleine propriété. En d’autres termes, ce sont  ses héritiers, (s’ils sont différents) qui recevront ce patrimoine épargné au décès précédant. Imaginons les cas de remariage toujours possible.

Il s’agit, de cas hypothétique toutefois,  notamment en l’absence d’enfant. A fortiori, cette clause de préciput est un instrument à la disposition des époux qui préfèrent garantir l’avenir.

Preciput et changement de régime matrimonial

Ce changement matrimonial est moins onéreux que l’adoption de la communauté universelle avec attribution intégrale du patrimoine au conjoint survivant. Seulement les enfants sont héritiers réservataires et risquent de grincher à l’idée de voir ce choix tout personnel du survivant.

 

A bientôt sur notre site Quelavenir

Séparation de biens et constitution de societe d acquêts

la societe d acquêts est un recours idéal pour les époux en séparation de biens
societe d acquêts associée à un régime de séparation de biens

Séparation de biens et constitution de societe d acquêts

Les régimes matrimoniaux sont variés et complexes. Aussi est il compréhensible que la très forte majorité des couples (au moins 8 sur 10) se marient selon le régime matrimonial de la communauté.

A priori, cette situation est commune voire banale. Pourtant au détour de la vie de couple des événements prévisibles ou imprévisibles peuvent changer la donne. Cette éventualité risque bien d’être  une manière insatisfaisante.

Que faire ?

Selon les options au cours de la vie de couple, l’intention de créer une entreprise soulève un certain nombre de questions existentielles. La nouvelle situation sera prioritaire  quant à la protection de la communauté.

La première question sera de protéger le conjoint qui ne participe pas à l’aventure. En effet, en cas de difficulté, les créanciers rechercheront leur dû dans la communauté du couple. C’est à dire en saisissant les biens propres. Alors modifier le régime matrimonial s’impose.

La séparation de biens

Dans la mesure du possible, il est fortement conseillé de procéder à l’option du régime de séparation de biens avant la création de l’entreprise.

Cette mesure n’est pas anodine. En effet,  la nouvelle convention doit recevoir l’homologation du juge des affaires familiales du tribunal de grande  instance (TGI) dont dépend le lieu de résidence de la famille concernée.

Quelle procédure ?

Si l’un des deux époux est parent d’un enfant mineur, ou si des personnes intéressées s’y opposent. L’assistance d’un avocat s’impose afin d’homologuer cette nouvelle convention.

Dernier point et non des moindres, ce changement de régime doit s’inscrire dans l’intérêt de la famille. De plus, le but ne doit pas dans un but précis de viser à débouter les créanciers. Le juge doit vérifier et même investiguer s’il le souhaite auprès des enfants et divers intervenants.

La société d acquêts

Après avoir obtenu la séparation de biens, il pourrait paraître excessif de « consolider » le tout par la clause de societe d acquêts.

La societe d acquêts peut induire en erreur.  En effet,  son nom  n’a rien à voir avec une société à proprement parler. Associer une societe d’acquêts dans un régime séparatiste, se concrétise par l’insertion dans le contrat de séparation de biens,  d’une clause stipulant que tels ou tels biens seront communs.

La séparation de biens avec societe d acquêts convient parfaitement à l’atténuation des inconvénients qui pourraient découler de la séparation en tant que telle. La societe d acquêts réduit à souhait ce que la communauté légale ne permettrait pas. Notamment, la communauté légale reste invariable en biens communs sans possibilité  de modification à la demande.

Ainsi les biens inscrits seront librement portés par les époux à la constitution du contrat de séparation.

A bientôt sur Quelavenir

La donation consentie du vivant du donateur

La donation ou avance d'hoirie une possibilité française
La donation se présente de deux manières soit donation en avancement d’hoirie ou donation hors part successorale

Donation en avance d’hoirie

La donation envers ses héritiers, est à priori faite en avance sur héritage, ou encore avancement d’hoirie. Cette donation réalisée du vivant du donateur, lui permet de se séparer d’une partie de son patrimoine au profit d’héritiers réservataires. Les donations peuvent prendre différentes formes.

Donation présumée avance d’hoirie

Le donateur peut en toute légitimité faire une donation à l’un de ses enfants. Autrement dit un héritier réservataire .

Cette donation sera selon l’article 843 du code civil rapportable à la succession du donateur. En toute logique, les biens transférés par avance dans le patrimoine de l’héritier réservataire, restent fictivement dans la masse successorale. De fait, la valeur des biens est reprise pour reconstituer le montant total de la succession. Ensuite la part sera déterminée de manière équitable à chaque héritier.

Que se passe t il au décès du donateur ?

En application de l’article 860 du code civil, la donation fait l’objet d’une estimation au jour du décès. Cela permet de tenir compte d’une éventuelle plus-value. La succession ainsi reconstituée aura (ou devrait avoir) la même valeur en l’absence de ladite donation.

Maintenant, la succession pourra être partagée entre les héritiers à parts égales. Le donataire réservataire recevra sa part déduction faite de la valeur de la donation reçue en avancement d’hoirie .

En résumé, l’héritier réservataire a reçu en quelques sorte une avance garantie par l’héritage.

Que se passe t il si la donation dépasse la part réservataire ?

Ce cas, est prévu, mais pour autant la situation devra être dénouée, à la demande des autres héritiers qui intenteront une action en réduction, afin de recevoir le surplus. En effet, si la donation en avancement d’hoirie dépasse la part de la réserve héréditaire à laquelle il a droit, le donataire héritier réservataire, et acceptant la succession, devra restituer en prélevant sur la quotité disponible. Les actes de donation sont stipulés ainsi dans cette éventualité, la donation s’imputera d’abord sur la part de réserve, et ensuite sur la quotité disponible.

Il peut en être décidé autrement, alors nous ne sommes plus dans le principe de l’avancement d’hoirie.

La donation hors part successorale

Ici, il s’agit d’une libéralité, c’est à dire que le donateur, prélève les biens sur la quotité disponible telle que la loi  lui permet d’en disposer (art 919-2 du code civil). Ainsi, le donataire peut très bien n’être pas héritier réservataire, mais  être héritier réservataire, aussi bénéficiant ainsi d’une libéralité non rapportable à la succession.

L’acte de donation,  doit faire état expressément que cette donation consentie à un héritier réservataire, est qualifié hors part successorale. En conséquence, une donation est présumée consentie en avance d’hoirie dans le principe même de l’article 843.

JGuidaniel

 

Residence service senior faut il acheter sans compter ?

Comment la residence service senior fausse la confiance
Residence service Senior, un placement d’avenir

La residence service senior a connu un grand succès.

Censi Bouvard : Effets d’aubaine garanti

  • Avantages fiscales apportées à la residence service senior sur un plateau par la loi Censi-Bouvard.
  • Une population de personnes autour du troisième et  quatrième âge, et
  • nous avons sous les yeux la recette gouvernementale qui fonctionne depuis de nombreuses décennies.

Residence service senior un bon choix ?

Pourquoi jeter la pierre à la façade de ces beaux ensembles immobiliers dédiés, à la residence service senior. Ilconvient d’examiner les environs financiers adjacents.

Une population de retraités sans cesse plus importante, regardez les infrastructures inadaptées ou inexistantes au service des seniors. Tout de suite, nous comprenons mieux les intentions louables de cet encouragement à voir se développer les résidences de services.

Les effets du balancier

Pour autant nous n’avons pas inventé l’eau tiède. En effet, cette activité est très développée en grande Bretagne. Alors, encourager le développement des constructions de résidences de services en laissant les acteurs de l’immobilier opérer, n’est pas une faute en soi.

Bien au contraire, qui mieux que les 115 ou 120 exploitants actuellement en activité dans ce domaine, représentant quelques 7 à 8000 logements, connaissent ce secteur. D’ailleurs, les  cinq plus gros acteurs de partagent 40% du marché.

Balancier haut

Seulement les pouvoirs publics sont coutumiers du fait. Qu’il s’agisse du CICE, du Pinel, du Censi Bouvard et bien d’autres encore, les subventions pleuvent comme à Gravelotte, sur le marché économique. De fait, sans bien contrôler (au moins dans un premier temps), Cela,  crée des effets d’aubaine, comme autant de retenues …. à la source!!! (sans jeu de mots !!!).

L’aide par l’offre ou par la demande?

En ce qui concerne la residence service senior, le soutien financier est concentré sur l’acheteur. Malgré les conditions techniques justifiées un point faible survient dans le jeu. Je veux parler du contrôle des prix. En d’autres termes, les professionnels renforcent leurs marges et « prélèvent en très grande partie  » les avantages fiscaux.

Résultat le marché se porte artificiellement. L’attente des seniors pour ce type de logements est en accroissement exponentiel, le balancier de la demande tire le marché au plus haut. La demande à son tour encourage les prix déjà trop à la hausse, le piège est ouvert.

Le vertige : Retour du balancier

Deuxième remarque: On voit bien les valeurs de construction sont en écarts très supérieurs au prix de marché secondaire. En outre, soit dit en passant , lorsqu’on voit s’exposer les premières reventes. Les exploitants ou gestionnaires sont entraînés dans la spirale montante. Par voie de conséquence,  les loyers promis sur « le papier » entre 4,20 et 4,80% sont garantis pour les  3, 6, ou 9 ans « toujours » sur papier.

Balancier en Excès

Troisième remarque: On a fait le point sur le marché secondaire de la  residence service senior. Ainsi, la situation difficile s’installe et connaît la déprime ou plutôt découvre la décote entre prix de construction surfait et la réalité du marché.

Quatrième remarque: Si l’on veut revendre, le prix est littéralement cassé, les loyers fixés sont de fait surestimés puisque calculés sur les prix de construction, on  découvre  la réalité. Alors, nous constatons bien que la supercherie ne tiendra pas dans la durée.

Faillite du gestionnaire, loyers rabotés, et investisseurs plantés là au milieu du gué, voilà la situation actuelle que connaissent certaines régions là où le besoin était bien réel, mais où le marché fut vite saturé.

Que font les investisseurs et propriétaires?

Les uns vont revendre considérant la perte et rien d’autre.

D’autres vont renégocier  soit avec des fonds de pension, ou avec de nouveaux gestionnaires, mais la casse est drastique.

Enfin et c’est un cas intéressant la fédération nationale des propriétaires en résidences de tourisme signale un exemple dans la presse. Ce redressement passe par l’autogestion avec succès semble t il apportant des résultats encourageants

JGuidaniel

La cause de divorce pour vendre un bien immobilier

Quand il est question de cause de divorce pour vendre son bien immobilier, mais comment faire pour vendre dans des conditions qui restent satisfaisantes.
Vendre son bien immobilier pour cause de divorce

Pour cause de divorce devient une situation banale. Les conséquences pour cause de divorce se ressemblent beaucoup d’un couple à l’autre. Pourtant les suites varient suivant les tracas et les intérêts qui s’opposent.

Immobilier : vendre pour cause de divorce

Si le motif est porteur, du côté de l’acheteur, « vendre pour cause de divorce », il ne doit pas être signe de braderie du côté vendeur. En effet, il ne faut pas confondre vitesse et précipitation, si l’on peut imager la scène.

La première chose à faire quand le divorce reste la seule issue au couple en difficulté, est de liquider la communauté.

Comment liquider la communauté pour cause de divorce

La procédure du divorce est depuis le début de 2017, modifié de sorte que le divorce par consentement mutuel, soit réglé différemment. La rapidité du dénouement était la préoccupation première du législateur. Encore fallait il baliser les procédures, et les émoluments des acteurs de la justice. Pour cela, deux avocats se partagent la mise en oeuvre du partage, sous forme de convention amiable.

Les biens immobiliers vendus pour cause de divorce

La liquidation des biens immobiliers se réalisent en priorité. Ainsi, le partage entre les époux ne sera pas enregistré dans la liquidation de la communauté. En effet, à partir de la date du divorce les partages de la communauté sont taxés à 2.5% .

Maison à vendre à  cause du divorce

Bien entendu cette affiche placardée sur le portail ne serait pas du meilleur effet. En revanche que l’annonce faite sur le site de vente de particulier à particulier le mentionne est tout à fait opportun. La mise en vente de la maison occupée par le couple ne sera profitable aux vendeurs qu’à la condition de pourvoir faire  visiter la maison « en bonne intelligence ». En effet, l’acheteur voit une maison toute  équipée, en fonction de projets qui n’avaient surement pas intégrés l’éventualité de se séparer. Bref, l’acheteur voit la maison à vendre « en arrêt sur l’image », dans le déroulement de la vie d’un couple. En revanche, si le couple se déchire le prix subira une décote  » de gré ou de force », car la parole revient à l’acheteur dit on !

Quelavenir

J Guidaniel

Mutation professionnelle : quand faut il vendre ?

Suivre sa carrière professionnelle et faire des choix de vie demande courage et abnégation parfois
Partir pour cause de mutation  professionnelle en abandonnant sa maison

Quitter sa maison? vendre  sa maison pour cause de mutation professionnelle, demande beaucoup de courage et de convictions.

Mutation professionnelle : Comment vendre sa maison

Après avoir fait le choix de partir à l’aventure, pour raison de carrière professionnelle ne doit pas faire oublier l’essentiel : la famille. Devoir quitter sa maison pour vivre dans une autre région.

Qui sera l’acheteur de ma maison ?

Quand vendre ? Le moment idéal pour vendre serait de considérer qui sera l’acheteur de votre maison. Scénario possible votre maison avant cette décision correspondait parfaitement à votre famille et à son train de vie. Donc la raison essentielle est bien la mutation professionnelle. Ceci étant acquis, la personne qui sera acheteur ressemblera à s’y méprendre au profil, couple actif avec enfants par exemple.

Quand doit on mettre en vente la maison ?

De notre point de vue, l’organisation matérielle du changement de domicile conditionne largement la date de mise en vente. Plus précisément la date de vente serait idéale à connaitre. Dans tous les cas, nous visons un acheteur potentiel qui connaîtra le même dilemme, alors la période des vacances scolaires devrait être propice aux manœuvres.

Qui dit vendre pense aussi au nouveau domicile

Alors, la vente se réalise dans les meilleurs conditions. Faut il anticiper l’achat de la nouvelle demeure simultanément ou attendre la certitude de la vente de son prix et de la date de sortie des lieux. De cette alternative un problème apparaîtra au  financement du nouveau bien. Ou bien la réutilisation des fonds de la vente tombera à point nommé, soit il faudra se préoccuper de souscrire un pret relais immobilier pour couvrir les périodes d’intervalles.

Vendre et acheter ou vendre et louer

Une mutation professionnelle est un saut dans l’inconnu, car suivre la délocalisation par exemple, suffit à craindre qu’une nouvelle information ne modifie l’avenir. Lorsque l’économie connait une période faste, les projets sont plus faciles à soutenir. A l’inverse quand l’économie vire à la récession, l’entreprise joue parfois son va tout dans une délocalisation.  L’exemple souvent avancé, suivre le donneur d’ordre le plus important pour réduire les coûts de production et de transports, est tout à fait plausible. En définitive le pari sera de croire au bon choix des dirigeants et acheter à nouveau, ou bien de louer le temps de voir?

A bientôt sur le site Quelavenir

J Guidaniel

 

 

Vendre pour un besoin d argent

Quand on se retrouve dans une situation difficile notamment pour des problèmes d'argent, vendre peut être une solution, mais est ce la meilleure
Vendre pour des questions de besoin d’argent

 

Besoin d argent comment faire?Aujourd’hui, le crédit serait la première réponse à faire pour régler un besoin d argent. Seulement, toutes les situations ne se valent pas et ne se ressemblent pas non plus.

Immobilier et Besoin d’argent

Le besoin d argent, prend des proportions importantes à cause des soucis grandissants qui en découlent. Aussi, il peut arriver que de mettre fin à la course infernale au crédit devient le comblement de la dette par la vente des biens qui composent l’actif immobilier.

Vendre un bien que l’on occupe ?

La situation est telle que la vente est proposée alors que le vendeur continue à occuper le bien à vendre. C’est un scénario connu, qui n’a pas que des inconvénients. Tout d’abord, le bien à vendre est dans une situation naturelle d’occupation, avec les meubles meublants. La présentation doit être soignée malgré les soucis imaginables dans pareil cas.

Regroupement de crédit est ce une solution

On ne pense pas toujours à cette solution. Pourtant elle fait partie des pistes à explorer. Encore faut il que la situation ne soit pas trop détériorée. Par ailleurs, dans ce cas précis, il faut se confier à un courtier en regroupement, en qui nous avons confiance. En particulier, l’analyse doit être faite avec soin, car la solution sera ou ne sera pas une bonne réponse. En effet, le surendettement est la limite à ne pas franchir. De plus il est fortement conseillé de ne pas resté isolé et de ne pas confier ses problèmes en dehors des professionnels connus.

Recourir à un crédit hypothécaire

Dans ce cas, pas besoin de vendre son bien le courtier en crédit hypothécaire saura vérifier si votre situation est recevable. La vérification s’appuiera sur la conservation des hypothèques pour évaluer la marge potentielle qui reste à utiliser en faveur d’un crédit.  De la sorte, le credit hypothécaire servira soit à rembourser d’autres crédits soit à fournir les fonds nécessaires indispensables.

Quelavenir

J Guidaniel

8 decembre 2017

 

Il faut savoir vendre son bien immobilier

Vendeur par soi même ne s'improvise pas, il faut connaitre quelques astuces
Ce qu’il faut savoir vendre un bien immobilier

Avant de placer la pancarte à vendre, quelques infos de simples bon sens, peuvent éviter d’être pris au dépourvu, Savoir vendre.

Comment savoir vendre : particulier à particulier

Sans chercher les ventes sophistiquées, vente à la chandelle, aux enchères, voyons la vente de particulier à particulier. La plus simple pense t’on ?

Le prix on le préfère volontiers au dessus des prétentions affichées dans le voisinage!

Est ce la bonne méthode ? c’est vrai on peut toujours diminuer le prix après avoir tester le marché immobilier. En contrepartie le temps passe et joue en défaveur du vendeur, le plus souvent.

Savoir, choisir à qui faire visiter  et quel jour, visite seul ou en groupe le même jour. Oui, cela peut paraître curieux de « filtrer » les demandes. Tout, d’abord, une petite conversation au téléphone permettra de savoir ce que recherche l’acheteur potentiel. Lui ne connait pas votre maison, vous pourrez déjà savoir si les volumes, et autres critères font parti de son « carnet de commande ».

 Savoir  vendre :  méthode à définir

Vous allez recevoir inévitablement un ou des professionnels qui vont se faire passer pour acheteur. Si vous n’avez pu les démasquer, alors le débat risque de vous entraîner du mauvais côté. Quelques arguments bien rodés vont vous déstabiliser. « J’ai un client qui recherche ce bien, c’est tout à fait ce qu’il veut »….comment résister ? le prix ? il a tout à fait le budget ! etc etc…

Ainsi, le fait de savoir vendre, vous rassurera de voir se dérouler la visite telle que décrite.

Que recherche un agent immobilier ?

Faire son job, pardi, mais encore ? il fait commerce de vendre des biens immobiliers sans en posséder un mètre carré. Alors d’un côté il a besoin de « rentrer » des produits à vendre. Votre bien l’intéresse donc, de manière impérative, car sans stock de biens à vendre en vitrine moins d’acheteurs potentiels, pense t’on ?

Le prix n’est pas un frein pour l’agent immobilier, la suite viendra en son temps. D’abord prendre le mandat de vente s’impose. Exclusif de préférence sera la proposition du professionnel.

Confier son bien à l’agent immobilier

Exclusif ou non, la tactique se ressemble. C’est à dire, que l’enthousiasme de notre agent immobilier, ne faiblit pas, dans l’immédiat au moins. Puis vient le temps des désillusions. Les visiteurs sont cités et leurs remarques sont consignés avec mention positive ou négative.

La question du prix de vente

Le prix ne tardera pas à être débattu. Le Mandat ne peut être résilié qu’après trois mois. Aussi, avant ce délai, la question du prix sera exposé comme un blocage. Un avenant ne tardera pas à être signé avec un prix en baisse.

Cela reste une routine bien rodée. La commission du professionnel fait débat. D’une manière ou d’une autre le prix brut est supporté par l’acheteur. C’est bien le prix net qui revient au vendeur. Difficile d’y échapper, sauf à vendre son bien soi même.

Quelavenir

8 décembre 2017

J Guidaniel