Clause de preciput au conjoint survivant

clause de preciput la succession à la carte du côte du conjoint survivant
Clause de preciput et héritage optionnel la caluse de preciput un moyen de choisir

Preciput : Protéger son conjoint, pourquoi, comment ?

Après la séparation de biens avec adjonction de la societe d acquêts, la clause de preciput présente un certain nombre d’avantages. Une sorte de mariage à la carte pourrait on dire !. Nous les avons développé récemment. La donation entre époux est également une alternative.

Ensuite, toute forme de démembrement de propriété peut se conjuguer « au futur », conserver l’usufruit pour le restant de la vie, par exemple alors que la nu-propriété sera dans le camp des héritiers, constitue une parade au manque de revenus.

Une dernière possibilité mérite une attention particulière, la clause de préciput, avantages inconvénients?

La clause de preciput

Comme nous le verrons, par la suite, cette clause est indiscutable à la seule condition de faire partie intégrante du contrat de mariage. En effet, s’il faut revenir sur le régime matrimonial existant, et opérer les modifications, revient à craindre des difficultés avec les héritiers.

Qelle est la portée de la clause de preciput ?

Le préciput permet de choisir les biens qui seront exclus du partage de la succession, sans avoir à en débattre. En particulier, le décès survenu le conjoint survivant définira ce qu’il préfère conserver en pleine propriété.

Rappel de l’article 1515 du code civil, en ce qui suit :

Il peut être convenu, dans le contrat de mariage, que le survivant des époux, sera autorisé à prélever sur la communauté, avant tout partage, soit une certaine somme, soit certains biens en nature, soit une certaine quantité d’une espèce déterminée de biens.

Préciput et clause de preciput une protection du conjoint survivant ?

Donc, l’époux survivant est certain de ne pas devoir « négocier » une part qu’il considère devant lui revenir sans partage. Nous sommes tout proche de l’attribution intégrale de la communauté, à ceci près que le préciput est à la convenance de l’époux survivant. Rappelons, que les biens sont attribués hors succession, au survivant (ce qui ne veut pas dire sans frais).

Conséquence de la clause de preciput subie par les héritiers

Les successions en France, laissent à penser que la part des héritiers « réservataires » est gravée dans le marbre. Sans doute, mais cette clause de preciput, ne fait elle pas échec, aux héritiers du » premier défunt » quand on sait que l’époux survivant bénéficie de la pleine propriété. En d’autres termes, ce sont  ses héritiers, (s’ils sont différents) qui recevront ce patrimoine épargné au décès précédant. Imaginons les cas de remariage toujours possible.

Il s’agit, de cas hypothétique toutefois,  notamment en l’absence d’enfant. A fortiori, cette clause de préciput est un instrument à la disposition des époux qui préfèrent garantir l’avenir.

Preciput et changement de régime matrimonial

Ce changement matrimonial est moins onéreux que l’adoption de la communauté universelle avec attribution intégrale du patrimoine au conjoint survivant. Seulement les enfants sont héritiers réservataires et risquent de grincher à l’idée de voir ce choix tout personnel du survivant.  

 

La donation consentie du vivant du donateur

La donation ou avance d'hoirie une possibilité française
La donation se présente de deux manières soit donation en avancement d’hoirie ou donation hors part successorale

Donation en avance d’hoirie

La donation envers ses héritiers, est à priori faite en avance sur héritage, ou encore avancement d’hoirie. Cette donation réalisée du vivant du donateur, lui permet de se séparer d’une partie de son patrimoine au profit d’héritiers réservataires. Les donations peuvent prendre différentes formes.

Donation présumée avance d’hoirie

Le donateur peut en toute légitimité faire une donation à l’un de ses enfants. Autrement dit un héritier réservataire .

Cette donation sera selon l’article 843 du code civil rapportable à la succession du donateur. En toute logique, les biens transférés par avance dans le patrimoine de l’héritier réservataire, restent fictivement dans la masse successorale. De fait, la valeur des biens est reprise pour reconstituer le montant total de la succession. Ensuite la part sera déterminée de manière équitable à chaque héritier.

Que se passe t il au décès du donateur ?

En application de l’article 860 du code civil, la donation fait l’objet d’une estimation au jour du décès. Cela permet de tenir compte d’une éventuelle plus-value. La succession ainsi reconstituée aura (ou devrait avoir) la même valeur en l’absence de ladite donation.

Maintenant, la succession pourra être partagée entre les héritiers à parts égales. Le donataire réservataire recevra sa part déduction faite de la valeur de la donation reçue en avancement d’hoirie .

En résumé, l’héritier réservataire a reçu en quelques sorte une avance garantie par l’héritage.

Que se passe t il si la donation dépasse la part réservataire ?

Ce cas, est prévu, mais pour autant la situation devra être dénouée, à la demande des autres héritiers qui intenteront une action en réduction, afin de recevoir le surplus. En effet, si la donation en avancement d’hoirie dépasse la part de la réserve héréditaire à laquelle il a droit, le donataire héritier réservataire, et acceptant la succession, devra restituer en prélevant sur la quotité disponible. Les actes de donation sont stipulés ainsi dans cette éventualité, la donation s’imputera d’abord sur la part de réserve, et ensuite sur la quotité disponible.

Il peut en être décidé autrement, alors nous ne sommes plus dans le principe de l’avancement d’hoirie.

La donation hors part successorale

Ici, il s’agit d’une libéralité, c’est à dire que le donateur, prélève les biens sur la quotité disponible telle que la loi  lui permet d’en disposer (art 919-2 du code civil). Ainsi, le donataire peut très bien n’être pas héritier réservataire, mais  être héritier réservataire, aussi bénéficiant ainsi d’une libéralité non rapportable à la succession.

L’acte de donation,  doit faire état expressément que cette donation consentie à un héritier réservataire, est qualifié hors part successorale. En conséquence, une donation est présumée consentie en avance d’hoirie dans le principe même de l’article 843.

JGuidaniel

 

Residence service senior faut il acheter sans compter ?

Comment la residence service senior fausse la confiance
Residence service Senior, un placement d’avenir

La residence service senior a connu un grand succès.

Censi Bouvard : Effets d’aubaine garanti

  • Avantages fiscales apportées à la residence service senior sur un plateau par la loi Censi-Bouvard.
  • Une population de personnes autour du troisième et  quatrième âge, et
  • nous avons sous les yeux la recette gouvernementale qui fonctionne depuis de nombreuses décennies.

Residence service senior un bon choix ?

Pourquoi jeter la pierre à la façade de ces beaux ensembles immobiliers dédiés, à la residence service senior. Ilconvient d’examiner les environs financiers adjacents.

Une population de retraités sans cesse plus importante, regardez les infrastructures inadaptées ou inexistantes au service des seniors. Tout de suite, nous comprenons mieux les intentions louables de cet encouragement à voir se développer les résidences de services.

Les effets du balancier

Pour autant nous n’avons pas inventé l’eau tiède. En effet, cette activité est très développée en grande Bretagne. Alors, encourager le développement des constructions de résidences de services en laissant les acteurs de l’immobilier opérer, n’est pas une faute en soi.

Bien au contraire, qui mieux que les 115 ou 120 exploitants actuellement en activité dans ce domaine, représentant quelques 7 à 8000 logements, connaissent ce secteur. D’ailleurs, les  cinq plus gros acteurs de partagent 40% du marché.

Balancier haut

Seulement les pouvoirs publics sont coutumiers du fait. Qu’il s’agisse du CICE, du Pinel, du Censi Bouvard et bien d’autres encore, les subventions pleuvent comme à Gravelotte, sur le marché économique. De fait, sans bien contrôler (au moins dans un premier temps), Cela,  crée des effets d’aubaine, comme autant de retenues …. à la source!!! (sans jeu de mots !!!).

L’aide par l’offre ou par la demande?

En ce qui concerne la residence service senior, le soutien financier est concentré sur l’acheteur. Malgré les conditions techniques justifiées un point faible survient dans le jeu. Je veux parler du contrôle des prix. En d’autres termes, les professionnels renforcent leurs marges et « prélèvent en très grande partie  » les avantages fiscaux.

Résultat le marché se porte artificiellement. L’attente des seniors pour ce type de logements est en accroissement exponentiel, le balancier de la demande tire le marché au plus haut. La demande à son tour encourage les prix déjà trop à la hausse, le piège est ouvert.

Le vertige : Retour du balancier

Deuxième remarque: On voit bien les valeurs de construction sont en écarts très supérieurs au prix de marché secondaire. En outre, soit dit en passant , lorsqu’on voit s’exposer les premières reventes. Les exploitants ou gestionnaires sont entraînés dans la spirale montante. Par voie de conséquence,  les loyers promis sur « le papier » entre 4,20 et 4,80% sont garantis pour les  3, 6, ou 9 ans « toujours » sur papier.

Balancier en Excés

Troisième remarque: On a fait le point sur le marché secondaire de la  residence service senior. Ainsi, la situation difficile s’installe et connaît la déprime ou plutôt découvre la décote entre prix de construction surfait et la réalité du marché.

Quatrième remarque: Si l’on veut revendre, le prix est littéralement cassé, les loyers fixés sont de fait surestimés puisque calculés sur les prix de construction, on  découvre  la réalité. Alors, nous constatons bien que la supercherie ne tiendra pas dans la durée.

Faillite du gestionnaire, loyers rabotés, et investisseurs plantés là au milieu du gué, voilà la situation actuelle que connaissent certaines régions là où le besoin était bien réel, mais où le marché fut vite saturé.

Que font les investisseurs et propriétaires?

Les uns vont revendre considérant la perte et rien d’autre.

D’autres vont renégocier  soit avec des fonds de pension, ou avec de nouveaux gestionnaires, mais la casse est drastique.

Enfin et c’est un cas intéressant la fédération nationale des propriétaires en résidences de tourisme signale un exemple dans la presse. Ce redressement passe par l’autogestion avec succès semble t il apportant des résultats encourageants

JGuidaniel

Vendee globe 2016-2017, banque populaire VIII, armel Le Cléac’h et le record battu

Le Cléac’h vedette du vendée globe…. Vendée Globe son fondateur était un plongeur (plus de 500mètres) et marin de talent.

Philippe Jeantot le fondateur

Le vendee globe aussi loin que l’on se souvienne naquit de l’union d’un marin avec le concours financier du Credit agricole de la Vendée. En effet, philippe Jeantot se lance en 1982/83 dans l’aventure  du Boc challenge, pour un tour du monde avec escales, sponsorisé par le Credit agricole de la vendée. Philippe Jeantot  confirme son talent, les bateaux Credit agricole se construisent, le palmarès s’étoffe, avec la victoire sur monocoque  Credit Agricole (III) pour le Boc challenge 1986/87.

Et le Vendee globe surgit des mers

Philippe Jeantot à l’aide de quelques amis fourbit l’idée d’un tour du monde sans escale  et sans assistance,cette fois ci. La course portera le nom de « Globe challenge ». Philippe Jeantot s’engagera de manière intense, convaincu de son intuition. Il fera le tour des banques et des éventuels sponsors pour faire aboutir son « challenge1989 » (à double sens).

Comment une banque mutualiste investit dans un projet  humain unique

Une banque mutualiste s’engage au côté du conseil Général  de la Vendée. Le Vendée Globe ne changera plus sa formule sauf l’option peut être de la rotation en année bissextile . Cette banque Credit Agricole Vendée portera haut   les couleurs de la Vendée. L’enjeu   financier sera tel que la mutualisation des caisses régionales sera d’un grand secours  pour cette opération  d’envergure. Le vendée Globe  connaitra son premier vainqueur Titouan Lamazou, apres 109 jours en mer. Philippe Jeantot organisateur et concurrent  gérera même par téléphone les derniers réglages de l’organisation pendant la course.

Rendons à César

Cette aventure parce qu’il s’agit bien de cela, méritait d’être relatée, car les ennuis qui s’ensuivront d’ordre fiscal notamment mettront un terme à l’ambition surdimensionné de ce marin hors norme.

Personne n’oubliera que l’audace et l’ambition de ce marin, préside à l’honneur de cet architecte  du Vendee Globe. Les conseils d’administration de la banque verte ont connu des délibérations tumultueuses tellement le challenge,  plaisant pour son côté remarquable et exemplaire, dépassaient de loin  les budgets habituels pour des événements sportifs.

Ainsi donc le Conseil Général de Vendée aujourd’hui  propriétaire du « Vendee Globe »   accompagne cette prouesse  des géants de la mer.

La Banque Populaire et Armel Le Cléach dans le même bateau

La Banque Populaire pour ce huitième challenge dont le bateau porte également le numéro 8, montre à quelle point cette banque à statut légal spécial à repris le flambeau. Alors que la vitesse des années 90 évoluait à 8 à 9 nœuds en moyenne, les monstres   atteignent à l’instant les 16- 17 nœuds, avec une navigation que je qualifierais d’augmentée, tellement la technologie de bord n’a certainement plus rien à voir avec les prototypes . Non sans nostalgie, Eric Tabarly qui usait, même abusait du silence radio, n’aurait plus si long cours, de nos jours.

Néanmoins la foule est là pour le prouver si besoin, telle que cette épreuve gigantesque garde de sa superbe. Encore merci Philippe Jeantot la Gloire honnorera ta postérité.

Jguidaniel

 

 

 

 

 

Bonne et heureuse année 2017

Voici venue la fin de 2016 !

Année 2017. Fini les promesses ! enfin la suite !

Place à la réalité pense-t’on, les fruits sans la floraison, la cueillette sans les semis, la justice sans cour de cassation, l’amour sans les pleurs et angoisses, enfin la rose sans les épines !!!

Chacun pourra choisir ! pour moi, sans faire exception, je serais volontiers tourné vers les vœux traditionnels.

Bonne année 2017

2017, sera ou ne sera pas ? aussi je ne propose que des vœux sincères emprunts d’incrédulité ! espérant que la réussite n’est pas seulement le fruit du hasard, et que la recette reste un mystère aussi fort que le Graal !!! Rien de plus beau que l’espoir !! N’est ce pas .

J Guidaniel