Fin 2018 : investir dans le neuf

investir dans le neuf

Fin 2018 : investir dans le neuf

Investir dans l’immobilier pour se loger, ne s’apprécie pas de la même manière que d’investir dans le neuf pour louer. La notion de rentabilité pour le propriétaire occupant n’a rien de comparable. La feuille d’impôt du bailleur dans l’immobilier locatif conditionne son choix.

immobilier locatif

L’ investissement locatif dans le neuf, en effet, sera fonction des prix de l’immobilier bien sûr. A priori,oui, mais  l’emplacement du bien à louer, est primordial, c’est certain. La loi Pinel, aidant ou Censi Bouvard pour les loueurs non professionnels en résidences de services , offrent des avantages fiscaux importants. Le dispositif Pinel offre jusqu’à 21% d’amortissement du bien acheté. Une limite toutefois : investissement inférieur à 300.000€ s’entend.

Ainsi le placement financier, dans l’ immobilier locatif conserve ses adeptes. Inflexibles, à la taxe foncière ou à l’augmentation de la CSG, les retournements de situation en bourse leur donneraient le tournis.

Investir dans l immobilier concerne votre investissement pour le long terme, en prévision de la retraite , telle une assurance vie.

Assurance vie ou immobilier locatif ?

Assurance vie, oui mais à crédit, ce qui rehausse le placement immobilier en rapport du placement financier. Ce n’est pas tout, une assurance vie profite des avantages fiscaux également. Notamment les  exonérations de successions, certes mais le crédit immobilier est assorti de l’assurance emprunteur.  cela,  représente un atout précieux.

L’épargnant organise une économie différée sur 15 ou 20 ans. Sans risque de défaut de paiement en cas de décès prématuré, l’assurance rembourse le crédit restant dû. Ainsi, les ayants droits ne seraient pas inquiétés par une option risquée.

patrimoine constitué et patrimoine en devenir

Donc deux situations d’ailleurs, qui ne sont pas cannibales l’une envers l’autre, mais plutôt complémentaires.  Si l’on considère que l’assurance vie s’adresse à une épargne constituée , alors que l’ investissement immobilier préfère les crédits pour se constituer un patrimoine, rien n’empêche de gérer les deux .

En résumé, l’assurance vie : patrimoine constitué peut garantir par nantissement un crédit immobilier financé à 100% de l’investissement.

Avantages de l’investissement dans le neuf

Nous venons de le voir, l’emplacement est primordial, le neuf, se présente dans des secteurs le plus souvent rénovés ou réhabilités. De la sorte que l’environnement est restructuré, route, dessertes, infrastructures dessinées en même que le projet immobilier se, construit.

Quartier neuf, rime avec infrastructures sportives, écoles, centres commerciaux liaisons de transports vers les voies rapides, performances énergétiques au top, autant dire une place de choix à prendre.

Loi Pinel : avant qu’elle ne soit plus accessible

Comprendre la Loi Pinel

Bon à savoir : Les dispositifs de l’investissement locatif qui vous donne la possibilité de réduction d’ impôts sur une partie du prix d’acquisition du logement à louer, mérite d’être souligné :

Article 5 de la loi de finance date de 2015 en prenant le relais de la loi Duflot.

Tout d’abord, une précision  vous concernant sur la durée de la location prévisionnelle qui est laissée au choix du bailleur. Bailleur vous  prenez l’engagement de louer pour une durée de 6 ou de 9 ans selon son choix. Vous  pourrez ensuite proroger jusqu’à 12 ans,  de telles sortes, pourvoir ainsi déduire 12 18 ou 21%.

Avantage fiscal

L’ avantage fiscal est progressif, pour 6 ans, 9 ou 12 ans de location sous conditions :

  • Acquisition maximale dans l’année à 300.000€ Prix du mêtre inférieur à 5.500€

Déductions fiscales :

  • 6 ans soit 12% du prix d’achat
  • 9 ans soit 18% du prix d’achat
  • 12 ans soit 21% sur prorogation

Louer à un membre de la famille

Ensuite, un avantage appréciable, vous pourrez  louer à une personne de la famille, ce qui était interdit avec Duflot, en particulier, aux Ascendants et descendants.

Sous conditions toutefois : lors de la  mise en location, vous  respecterez un plafond de loyer, d’une part, et vous en respecterez les plafonds de ressources des locataires, d’autre part.

Acheter pour louer aux enfants

Les parents qui se soucient de loger les enfants étudiants, trouvent une solution, l’achat de l’appartement dans la localité des études et de poursuivre la location après le départ de l’étudiant.

Conditions fiscales

L’avantage fiscal dépasse la déduction de la pension alimentaire, sinon l’option n’est pas recevable, car l’étudiant doit être exclu du foyer fiscal des parents.

Les avantages fiscaux, ont une fin : l’article 39 du projet de loi donne un coup de pouce au dispositif jusqu’au 31 décembre 2021.

Le zonage est rétréci : Depuis le 1er janvier 2018, seules les zones A, A bis, et B1  dites aussi zones tendues,  sont privilégiées, pour le neuf.

investissement sans apport

Investir dans l’immobilier locatif grâce à la loi Pinel sans apport, aucun. Le prêt immobilier peut donc atteindre 100%. La réduction fiscale est maximale.

Préparer la retraite

Beaucoup de français ont saisi l’occasion, la cinquantaine venue, l’investissement en Pinel arrive à point nommé.

En effet, les enfants ont quitté la maison ou presque, l’investissement nous avons vu peut être financé à 100% avec un prêt immobilier. Les loyers seront en grande partie « absorbés » par le coût du crédit, des frais de gestion, et de syndic, autant dire sans augmenter le revenu imposable.

Le locataire participe à la constitution du patrimoine du futur retraité, ce qui est un point important, en réduisant l’ impôt sur le revenu.

Secundo, l’assurance emprunteur, assure la tranquillité en cours du remboursement car le décès est couvert par l’assurance emprunteur. Le conjoint survivant, n’aurait plus de remboursement du credit immobilier à assumer. En revanche, il percevra les loyers tout de suite du fait de l’absence du prêt.

Une assurance emprunteur

Se constituer un patrimoine adossé à une assurance décès, qui soit dit en passant est déductible des loyers perçus, on ne peut demander plus.

En résumé, il n’est pas surprenant que le succès de la loi Pinel, ne se dément pas. Même si les conditions d’accès réduisent le champ d’application

Taxe du Logement : sans taxe impossible ?

Logement objet de contribution

Taxe habitation taxe foncière

TAXE : Raymond DEVOS  humoriste éclairé donnait un sens à  la TVA : Tout Va Augmenter !! il oubliait la taxe du logement, taxes  d’habitation et  taxes foncières si familières. Le logement est pour la taxe, comme un rond point pour le contrôle de l’alcootest.

Aujourd’hui nos édiles « innovent » en rajeunissant les « trois vieilles ».

« Souvenez-vous » la Taxe Foncière, la Taxe d’Habitation et la taxe sur les portes et fenêtres « et » la Contribution foncière d’entreprise.

Remarque: elles sont quatre ! Rien de grave les portes et fenêtres sont depuis  à la abri dans « l’habitation ». En définitive,  elles sont bien trois.

Le logement une nécessité

Se loger une nécessité, !  inutile d’éluder ce besoin, regardez ! les sans-logis ne l’ont pas choisi, loin s’en faut!

La taxe du logement ou taxe  d’habitation s’établit en considérant la valeur locative de votre logement, comparé à une valeur locative de référence. Mais pas seulement, les revenus sont pris en compte, dans une certaine mesure, pour obtenir une exonération.

La taxe d’habitation Macron

La nouvelle taxe d’habitation sera exigée au-dessus d’un plafond de revenu imposable, par part. « classe » dite moyenne circulez !.

L’exonération sera applicable progressivement jusqu’à s’étendre à 80% des ménages.

Apres avoir annoncé une baisse de la taxe d’habitation, dans les communes on  compense  à la manière de l’augmentation des carburants en janvier dernier, souvenons-nous !

Pendant que les prix baissaient à la pompe comme nous ne  l’avions encore jamais vu, une augmentation de la taxe pétrolière a pris 10 centimes du litre. Indolore !  juste presque inaperçue.

La méthode n’est plus d’expliquer son utilité, ni qu’elle soit plus juste pour tous, seulement optimiser le moment venu, qui vient à point nommé : gommer les variations à la baisse.

Ainsi, la taxe d’habitation dont la suppression en était une promesse électorale, rien que cela, est devenue un buzz politique.

Les contribuables exonérés, restent discrets, sûrement par solidarité, quant aux autres ils se partagent entre les matraqués dans les communes en hausse de 30%, et les communes qui appliquent la taxe additionnelle, la taxe d’équipement, la taxe inondations dite GEMAPI.

Taxe GEMAPI

Passée inaperçue pendant la présidence Hollande, cet impôt local finance les dépenses de fonctionnement et d’investissement des métropoles et collectivités de communes concernées par la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations .

En application de l’article 1530 bis du code général des impôts cette loi permet aux collectivités de communes de lever cette taxe GEMAPI .

Paraît-il que cette taxe est facultative ?

Décidément l’augmentation des frais de notaires l’était aussi. Non seulement elle a été très bien acceptée par les communes devrait-on dire puisqu’il s’en est fallu de peu qu’une autre taxe cette fois-ci sur les successions  soit  augmentée.

Échec !  Le président soucieux s’exclama « arrêtez d’emmerder les français »!

Attention une taxe peut en cacher une autre

Donc le gouvernement Macron est habile, il aura suffi de la baisse des prix pour instaurer une nouvelle taxe. Un autre  exemple ? La loi Hamon, puis  Lagarde et enfin Sapin ont libéré les prix de l’assurance emprunteur, prévue depuis janvier 2018 en libre concurrence.

Rien de telle qu’une « nouvelle taxe » sur l’assurance emprunteur annoncée dès maintenant et qui s’appliquera au 1er janvier 2019. Tout ce qui touche au logement intéresse Bercy.

La taxe d’habitation selon la méthode 80 / 20

Nous connaissons cette approche dans les études de marché. Le chiffre d’affaires convoité est obtenu avec 20% de la  clientèle.

Pas besoin d’algorithmes pour opérer la compensation des masses financières au sein de la collectivité. Seulement cette fois ci l’égalité devant l’impôt n’opère plus. Une contribution est devenue contrition, avec des prélèvements supplémentaires jusqu’à 30%.

Une corrélation se remarque en effet : les plus fortes hausses sont observées  là où les prix de l’immobilier augmentent le plus fortement.

La taxe foncière impactée

Cette ressource fiscale ne date pas d’aujourd’hui. A l’époque de la loi Quilliot il fallait compter quinze jours de loyer pour s’acquitter de la taxe foncière. En 2018 on dépasse le mois de loyer. L’accélération des hausses s’observe depuis 2012, avec des hausses chiffrées à plus de cinq fois le taux d’inflation et huit fois plus que les loyers comparés à l’indice sur la même période.

Confondre recette fiscale et contribution fait craindre des ajustements drastiques lorsque les communes vont voter leur budget primitif ?

Ces taxes doivent être compensées, selon les déclarations du premier ministre, les élus des collectivités locales, ne semblent pas y croire, si l’on observent les hausses pratiquées, en 2018. (un télescopage de taxes anticipe la prévision des municipales qui vont « raser gratis » au moment de voter).

Taxe additionnelle

La taxe additionnelle à la taxe foncière, à la taxe d’habitation, et à la cotisation foncière d’entreprise

Instaurée par la loi n°2014-58 du 27 janvier 2014, dite loi Maptam (art 56) prévoit le transfert de compétence de la gestion des milieux aquatiques et de la prévention des inondations.

Cela dit cette loi reçoit les amendements de la loi NOTRe (nouvelle organisation territoriale de la République), retardant les effets dans le domaine de la GEMAPI.

L’actualité climatique nous enseigne que les mesures ne sont plus à imaginer, seulement à les appliquer, cela va sans dire.

 

 

 

Immobilier locatif fiscalité

immobilier locatif la fiscalité appliquée

Immobilier locatif et les coûts de gestion

L’immobilier locatif en 2018 est en repli. Nous assistons d’une année sur l’autre à ce constat .   Le rendement des placements locatifs diminuent rapidement. L’ investissement locatif infléchit . La fiscalité immobilier se renforce, par la hausse de la CSG. Les prélèvements sociaux grèvent les revenus locatifs. Le propriétaire bailleur craint le déficit foncier. A fortiori  lorsqu’il s’agit d’un placement immobilier censé donner des revenus fonciers au moment de la retraite.

La location de meublée plus avantageuse que la location vide connait déjà quelques vicissitudes. Les modifications  visent le régime réel des bénéfices industriels et commerciaux bic, dans le prolongement de la politique menée.

Les mesures gouvernementales

D’une part, les mesures gouvernementales visent à limiter les hausses des loyers. Notamment dans les centres villes où il existe des zones tendues. De ce point de vue les effets sont visibles et bien réels.

D’autre part, les communes ont pris pour cible les propriétés foncières pour équilibrer leurs dépenses d’investissement et de fonctionnement toujours plus importantes. Ainsi le fiscalité d’un appartement de 70 mètres carrés dépassent allègrement deux mois de loyer suivant les villes. Paradoxalement les villes dont les coûts d’achat au mètre carré sont les moins chers, la fiscalité  foncière est la plus lourde.

Les charges locatives

Par ailleurs les charges du syndic de copropriété représente pour le bailleur au bas mot un mois et demi de loyer. Enfin le bailleur qui compte sur ces recettes locatives pour améliorer sa retraite doit vérifier le poids de l’impôt sur le revenu supplémentaire supporte.

L’exemple de l’appartement de 70 mètres carrés loue 600€ par mois acheté 170000€, dont  frais de mutation appelée improprement frais de notaire 15000€, rapporte brut 7200€. Après fiscalité foncière et syndic il reste 4800€ net pour le bailleur avant travaux et entretien dans la copropriété. 4800 / 170000 = 0,0282 x 100=2,82 % avant impôt sur le revenu.

Ci-contre le taux marginal à 30% 4800 x 30%= 4800 x 30/100=1440 € d’impôt sur le revenu en plus.

Soit 4800-1440=3360 € soit une amélioration de 3360 / 12= 280 € par mois sur la retraite.

Ainsi  3360 x 100/170000= 1,9765 % d’intérêt  net .

Le bailleur doit gérer lui même son appartement sinon il faut compter 40€ par mois de frais d’agence soit 6 à 8% en règle générale.

Qui sont ces bailleurs ?

Selon l’étude du Crédit Foncier, les futurs bailleurs investissent dans l’immobilier locatif alors qu’ils ne sont pas tous propriétaire de leur résidence principale. on dit que 11% des bailleurs ne sont pas propriétaires de leur logement. Ce qui explique l’intérêt porté au placement immobilier, pour ses vieux jours, car on peut penser que votre investissement ne peut être compatible avec la carrière professionnelle actuelle ?

Petites surfaces

On voit dans cette étude que l’investissement de référence s’adresse à des appartements de petites surfaces, ce qui laisse à penser qu’il s’agit d’un premier investissement ?

Revenus moyens des couples acquéreurs

Par ailleurs, on note que les investisseurs sont des couples en majorité (7 cas sur 10) et que les revenus du ménage avoisinent les 6.000€ par mois. De ce chiffre on peut déduire une volonté de recherche d’investissement en déficit foncier, eu égard à la fiscalité. Les régimes fiscaux n’ont pas été abordés dans cette étude. Néanmoins la tendance montre un repli certain de l’engouement pour le locatif foncier.

Quelavenir

Locatif Pinel, Scellier : prélèvement à la source

Locatif Pinel ou locatif Scellier ou à défaut duflot
Locatif Pinel à l’épreuve du prélèvement à la source

Locatif PINEL : prélèvement à la source

Qu’il s’agisse de locatif Pinel, de l’immobilier locatif scellier, ou à défaut le locatif Duflot ou autres investissement locatifs bénéficiant de déductions fiscales, par amortissement de type Périssol, les bailleurs immobiliers sont passés à côté d’un écueil financier. Les millésimes 2018 et 2019 , le foyer fiscal deviennent essentiels en matière fiscale.

2019 : travaux déductions investissement locatif

En effet, M Macron siffle la fin de la partie de la lecture du prélèvement à la source. Ainsi, le prélèvement à la source, prévoyait bel et bien un manque de trésorerie dans la poche des investisseurs immobiliers. Le montant des travaux, le montant des dépenses de travaux, même les revenus exceptionnels ne seront pas retenus  qu’à l’occasion de la nouvelle déclaration des revenus N+1.  Soit vous pourrez déduire sur les années suivantes eu regard à la trésorerie, soit votre revenu global sera retenu pour les prélèvements sociaux à l’occasion, des années suivantes.

2019 : remise en cause du dispositif

A la fois propriétaires bailleurs par leur contrat de déductibilité Pinel ou Duflot ou Scellier, le fisc préleverait chaque mois l’ impôt sur le revenu calculé sur l’année précédente, mais n’aurait pas tenu compte de la déduction fiscale accordée au  locatif PINEL ou immobilier SCELLIER ou à défaut le Duflot.

Revenus fonciers : ancien dispositif

D’abord, le contribuable fait son investissement pour la loi Pinel qui nous importe, ou accessoirement déclare  les travaux réalisés en 2018 , Année N, puis alors, déclare ses revenus N+1. Avant le prélèvement à la source, le contribuable acquittait ses acomptes basés sur les déclarations précédentes et soldait à l’automne ses impôts déductions des crédits d’impôts.

Revenus fonciers : nouveau dispositif

La mise en place du prélèvement à la source ne tient pas compte des déductions possibles dont le contribuable bénéficie.

Il est imposé sur les revenus de l’année N. La déclaration des revenus aura lieu à N+1 de sorte que les déductions seront défalquées sur le calcul définitif de l’impôt sur le revenu.

De cette façon, en 2019, le bailleur allait faire l’avance à l’Etat par prélèvement à la source jusqu’à l’analyse de sa feuille d’impôt par les services fiscaux en 2020, pour recevoir en cours de l’année son « trop perçu »… soit au cours de l’été voire fin d’été 2020.

La mise en échec du prélèvement à la source

Mais cette procédure allait sans nul doute décourager beaucoup d’investisseurs immobiliers, qui auraient préférer différer voire opter pour faire des travaux qui seraient facturés dans ce cas en fin des chantier. La moyenne des travaux ne modifie en rien la déduction fiscale à venir.

Revenus immobiliers 2019

Pour tenir de cette année blanche en revenus de 2018, un dispositif transitoire serait en cours d’élaboration.

D’après les informations gouvernementales qui restent à entériner, Le bailleur serait prélevé mensuellement de son taux d’imposition établi, mais recevrait un acompte de 60% au 15 janvier 2019.

Selon toutes vraisemblances ,cela n’est concevable qu’en référence au crédit d’impôt applicable en 2018, donc tenant compte des revenus et déductions 2017. (Par conséquent figurant sur la déclaration « passée » au printemps 2018).

Dernier point, les investissements Pinel « nouveaux » qui ont court depuis l’année 2018 écoulée, m’interpellent comment seront-ils pris en compte?

A l’évidence un logement neuf Pinel achevé en 2018 ne pourra être déclaré qu’en 2019.

Si nous comprenons bien, Quelavenir souligne que la  la manne de 60% versée par le fisc en janvier 2019, lui passe sous le nez, pour sûr.

Recevra t il sa déduction en septembre 2019 ? Cela semble-t-il le plus probable.

Bonne et heureuse année 2017

Voici venue la fin de 2016 !

Année 2017. Fini les promesses ! enfin la suite !

Place à la réalité pense-t’on, les fruits sans la floraison, la cueillette sans les semis, la justice sans cour de cassation, l’amour sans les pleurs et angoisses, enfin la rose sans les épines !!!

Chacun pourra choisir ! pour moi, sans faire exception, je serais volontiers tourné vers les vœux traditionnels.

Bonne année 2017

2017, sera ou ne sera pas ? aussi je ne propose que des vœux sincères emprunts d’incrédulité ! espérant que la réussite n’est pas seulement le fruit du hasard, et que la recette reste un mystère aussi fort que le Graal !!! Rien de plus beau que l’espoir !! N’est ce pas .

J Guidaniel