Immobilier locatif fiscalité

immobilier locatif la fiscalité appliquée

Immobilier locatif et les coûts de gestion

L’immobilier locatif en 2018 est en repli. Nous assistons d’une année sur l’autre à ce constat .   Le rendement des placements locatifs diminuent rapidement. L’ investissement locatif infléchit . La fiscalité immobilier se renforce, par la hausse de la CSG. Les prélèvements sociaux grèvent les revenus locatifs. Le propriétaire bailleur craint le déficit foncier. A fortiori  lorsqu’il s’agit d’un placement immobilier censé donner des revenus fonciers au moment de la retraite.

La location de meublée plus avantageuse que la location vide connait déjà quelques vicissitudes. Les modifications  visent le régime réel des bénéfices industriels et commerciaux bic, dans le prolongement de la politique menée.

Les mesures gouvernementales

D’une part, les mesures gouvernementales visent à limiter les hausses des loyers. Notamment dans les centres villes où il existe des zones tendues. De ce point de vue les effets sont visibles et bien réels.

D’autre part, les communes ont pris pour cible les propriétés foncières pour équilibrer leurs dépenses d’investissement et de fonctionnement toujours plus importantes. Ainsi le fiscalité d’un appartement de 70 mètres carrés dépassent allègrement deux mois de loyer suivant les villes. Paradoxalement les villes dont les coûts d’achat au mètre carré sont les moins chers, la fiscalité  foncière est la plus lourde.

Les charges locatives

Par ailleurs les charges du syndic de copropriété représente pour le bailleur au bas mot un mois et demi de loyer. Enfin le bailleur qui compte sur ces recettes locatives pour améliorer sa retraite doit vérifier le poids de l’impôt sur le revenu supplémentaire supporte.

L’exemple de l’appartement de 70 mètres carrés loue 600€ par mois acheté 170000€, dont  frais de mutation appelée improprement frais de notaire 15000€, rapporte brut 7200€. Après fiscalité foncière et syndic il reste 4800€ net pour le bailleur avant travaux et entretien dans la copropriété. 4800 / 170000 = 0,0282 x 100=2,82 % avant impôt sur le revenu.

Ci-contre le taux marginal à 30% 4800 x 30%= 4800 x 30/100=1440 € d’impôt sur le revenu en plus.

Soit 4800-1440=3360 € soit une amélioration de 3360 / 12= 280 € par mois sur la retraite.

Ainsi  3360 x 100/170000= 1,9765 % d’intérêt  net .

Le bailleur doit gérer lui même son appartement sinon il faut compter 40€ par mois de frais d’agence soit 6 à 8% en règle générale.

Qui sont ces bailleurs ?

Selon l’étude du Crédit Foncier, les futurs bailleurs investissent dans l’immobilier locatif alors qu’ils ne sont pas tous propriétaire de leur résidence principale. on dit que 11% des bailleurs ne sont pas propriétaires de leur logement. Ce qui explique l’intérêt porté au placement immobilier, pour ses vieux jours, car on peut penser que votre investissement ne peut être compatible avec la carrière professionnelle actuelle ?

Petites surfaces

On voit dans cette étude que l’investissement de référence s’adresse à des appartements de petites surfaces, ce qui laisse à penser qu’il s’agit d’un premier investissement ?

Revenus moyens des couples acquéreurs

Par ailleurs, on note que les investisseurs sont des couples en majorité (7 cas sur 10) et que les revenus du ménage avoisinent les 6.000€ par mois. De ce chiffre on peut déduire une volonté de recherche d’investissement en déficit foncier, eu égard à la fiscalité. Les régimes fiscaux n’ont pas été abordés dans cette étude. Néanmoins la tendance montre un repli certain de l’engouement pour le locatif foncier.

Quelavenir

Locatif Pinel, Scellier : prélèvement à la source

Locatif Pinel ou locatif Scellier ou à défaut duflot
Locatif Pinel à l’épreuve du prélèvement à la source

Locatif PINEL : prélèvement à la source

Qu’il s’agisse de locatif Pinel, de l’immobilier locatif scellier, ou à défaut le locatif Duflot ou autres investissement locatifs bénéficiant de déductions fiscales, par amortissement de type Périssol, les bailleurs immobiliers sont passés à côté d’un écueil financier. Les millésimes 2018 et 2019 , le foyer fiscal deviennent essentiels en matière fiscale.

2019 : travaux déductions investissement locatif

En effet, M Macron siffle la fin de la partie de la lecture du prélèvement à la source. Ainsi, le prélèvement à la source, prévoyait bel et bien un manque de trésorerie dans la poche des investisseurs immobiliers. Le montant des travaux, le montant des dépenses de travaux, même les revenus exceptionnels ne seront pas retenus  qu’à l’occasion de la nouvelle déclaration des revenus N+1.  Soit vous pourrez déduire sur les années suivantes eu regard à la trésorerie, soit votre revenu global sera retenu pour les prélèvements sociaux à l’occasion, des années suivantes.

2019 : remise en cause du dispositif

A la fois propriétaires bailleurs par leur contrat de déductibilité Pinel ou Duflot ou Scellier, le fisc préleverait chaque mois l’ impôt sur le revenu calculé sur l’année précédente, mais n’aurait pas tenu compte de la déduction fiscale accordée au  locatif PINEL ou immobilier SCELLIER ou à défaut le Duflot.

Revenus fonciers : ancien dispositif

D’abord, le contribuable fait son investissement pour la loi Pinel qui nous importe, ou accessoirement déclare  les travaux réalisés en 2018 , Année N, puis alors, déclare ses revenus N+1. Avant le prélèvement à la source, le contribuable acquittait ses acomptes basés sur les déclarations précédentes et soldait à l’automne ses impôts déductions des crédits d’impôts.

Revenus fonciers : nouveau dispositif

La mise en place du prélèvement à la source ne tient pas compte des déductions possibles dont le contribuable bénéficie.

Il est imposé sur les revenus de l’année N. La déclaration des revenus aura lieu à N+1 de sorte que les déductions seront défalquées sur le calcul définitif de l’impôt sur le revenu.

De cette façon, en 2019, le bailleur allait faire l’avance à l’Etat par prélèvement à la source jusqu’à l’analyse de sa feuille d’impôt par les services fiscaux en 2020, pour recevoir en cours de l’année son « trop perçu »… soit au cours de l’été voire fin d’été 2020.

La mise en échec du prélèvement à la source

Mais cette procédure allait sans nul doute décourager beaucoup d’investisseurs immobiliers, qui auraient préférer différer voire opter pour faire des travaux qui seraient facturés dans ce cas en fin des chantier. La moyenne des travaux ne modifie en rien la déduction fiscale à venir.

Revenus immobiliers 2019

Pour tenir de cette année blanche en revenus de 2018, un dispositif transitoire serait en cours d’élaboration.

D’après les informations gouvernementales qui restent à entériner, Le bailleur serait prélevé mensuellement de son taux d’imposition établi, mais recevrait un acompte de 60% au 15 janvier 2019.

Selon toutes vraisemblances ,cela n’est concevable qu’en référence au crédit d’impôt applicable en 2018, donc tenant compte des revenus et déductions 2017. (Par conséquent figurant sur la déclaration « passée » au printemps 2018).

Dernier point, les investissements Pinel « nouveaux » qui ont court depuis l’année 2018 écoulée, m’interpellent comment seront-ils pris en compte?

A l’évidence un logement neuf Pinel achevé en 2018 ne pourra être déclaré qu’en 2019.

Si nous comprenons bien, Quelavenir souligne que la  la manne de 60% versée par le fisc en janvier 2019, lui passe sous le nez, pour sûr.

Recevra t il sa déduction en septembre 2019 ? Cela semble-t-il le plus probable.

Bonne et heureuse année 2017

Voici venue la fin de 2016 !

Année 2017. Fini les promesses ! enfin la suite !

Place à la réalité pense-t’on, les fruits sans la floraison, la cueillette sans les semis, la justice sans cour de cassation, l’amour sans les pleurs et angoisses, enfin la rose sans les épines !!!

Chacun pourra choisir ! pour moi, sans faire exception, je serais volontiers tourné vers les vœux traditionnels.

Bonne année 2017

2017, sera ou ne sera pas ? aussi je ne propose que des vœux sincères emprunts d’incrédulité ! espérant que la réussite n’est pas seulement le fruit du hasard, et que la recette reste un mystère aussi fort que le Graal !!! Rien de plus beau que l’espoir !! N’est ce pas .

J Guidaniel