Le TEG – TAEG dit taux effectif global aujourd’hui taux actuariel effectif global

les taux d'intérêts regroupés dans les formules de TEG-TAEG
TEG-TAEG : calcul du taux effectif global ou taux actuariel effectif global

Panurge a-t-il existe encore aujourd’hui?

Les animaux mis en scène dans les fables de la fontaine ont-ils vraiment fait parler leur sentiments quant à l’interprétation qu’en a fait Jean de la Fontaine?

Qu’en est il en matière de crédit ?

Y aurait il un lien entre cette réflexion qui consiste à suivre les mouvements de foule (plus ou moins organisées) et dans notre monde actuel la profusion de réglementation d’application de décrets et autres recommandations européennes?

Qu’en est il du TEG et du TAEG?

Le propos que je vous évoque concerne les recours devant les tribunaux contre les banques accusées selon l’opinion publique et médiatique, de proposer des contrats de prêts immobiliers qui seraient  entachés de nullité.

Aujourd’hui nous avons tendance semble t’il à réinventer l’eau tiède si je m’en tiens aux informations ci et là qui recensent  des plaintes diverses.

L’actualité fait écho des plaintes collectives des emprunteurs contre les établissements de crédit.

Comment chercher l’erreur?

  Plus précisément,en matière de législation il existe une clause dite du grand père qui laisse la possibilité à un citoyen de bonne foi de ne pas appliquer une nouvelle loi dans son intégralité.

Quelques exemples permettraient d’illustrer le propos au risque de confondre privilèges et clause du grand père. En effet, aujourd’hui les cheminots en poste actuellement par exemple ne seraient pas concernés par les réformes annoncées pour la SNCF dans leurs ensembles. Elles concernent les futurs embauchés, si je laisse dire les politiques plutôt que les syndicats !!

L’avenir fait loi, le passé s’efface

Pour autant comment les us et coutumes s’imposent ils au quotidien en s’affranchissant des règles  communes?

Ainsi dans le domaine du crédit la méthode de calcul des intérêts par la méthode Lombarde fait débat.  En effet il s’agit de retenir dans le calcul une année uniforme de 360 jours. A priori, de ce fait, le résultat n’est plus comparable entre les banques et comment appliquer le TEG ou encore le TAEG par conséquent.

Pourquoi le TEG puis le TAEG n’ont  pas réglé le problème

Pourquoi cette méthode Lombarde persiste-t-elle plus que la méthode indirecte ou Hambourgeoise? Mystère?

Il faut remonter à l’origine des Templiers (qui tenaient les bancs) pour « faire commerce » de l’argent, et comprendre en l’absence de la calculatrice les raccourcis bien pratiques de la méthode du »60″.

Explication : un mois = 30 jours, une année donc =360 jours et d’en extraire un « étalon » en quelque sorte qui consiste à dire : 100 euros prêtés à 6% pendant 60 jours coûtent 1€.

Bien entendu on imagine que le banquier (tenant le banc à l’origine) avait recours à ce calcul mental rapide.

En quoi le TAEG serait il inapplicable ?

Autrement dit comment maintenir ce modèle de calcul sans risque de fausser le taux du crédit? Et par suite le calcul du TAEG ?

Pour autant, un crédit est consenti pour une durée fixée à l’évidence sur plusieurs années. Alors pourquoi ne précise-t-on pas où ne prend-t-on pas en compte les années bissextiles (366 jours) ?

Pourquoi cette mesure n’est pas appliquée? Les formules de calcul des tableaux d’amortissement linéaires, dégressifs, ou encore constants sont opérationnels depuis longtemps. La table de violène du nom de son auteur établit le remboursement constant sans faille semble-til?

Décidément Les recours à la justice sont intarissables quand il s’agit de crédit.

Jacques Guidaniel Quelavenir

Meilleur credit : un Creditop ?

Un creditop, c’est quoi

Le meilleur crédit en considérant le meilleur taux , qui coûte trois fois rien? – qui n’oblige pas à se retreindre pour vivre normalement?

– que l’on peut rembourser à tout moment, définitivement sans frais supplémentaires.

meilleur credit , meilleur taux, en toute liberté : çà existe ?
Meileur credit serait un creditop ?

Meilleur taux ? meilleur credit ?

Un creditop un rêve éveillé, rien que cela qui  enferme dans un monde imaginaire dont on ne chercherait  pas l’issue de secours. N’est ce pas le propre d’une addiction d’une drogue en somme?

Creditop pourquoi ?

Si à l’impossible nul n’est tenu, s’en approcher ne peut nuire gravement ?
Si un meilleur crédit vous engage parce qu’un crédit, même le meilleur doit être remboursé, alors il faut raison gardée.

Creditop : peser le pour et le contre ?

Le creditop est à poser sur la balance « Roberval » du nom de son inventeur. Cette balance du commerçant présente deux plateaux. : d’un côté l’achat de la marchandise à peser, de l’autre,  les unités de poids utiles pour calculer le prix en définitive.
Hé bien ! pour apprécier un creditop nous allons, donc,  utiliser la balance à double plateaux. D’une côte la marchandise  sera une somme d’argent et de l’autre:  le prix à payer en retour jusqu’à restitution complète.

Creditop : comment apprécier ?

Autrement dit d’un côté nous considérons la qualité de vie grâce à cette somme de argent qui permet de concrétiser, à l’instant, un besoin en attente. De l’autre, dirons nous la qualité financière en considérant la moindre dépense nécessaire à la réalisation de ce projet.

Creditop ou se situe la qualité?

Qualité de vie, ou confort de vie ou encore qualité de vivre, c’est selon! Pourtant ce plateau doit être privilégié au maximum, nous garderons l’oeil rivé dessus.

Le challenge consistera donc de  ne s’en écarter sous aucun faux prétexte. Ainsi donc l’objet convoité sera acquis sans se priver inutilement.

Alors le creditop commence à prendre forme.

Creditop comment le trouver

En contrôlant plus précisément le coût total  du credit garantit la qualité financière. En revanche, la qualité de vie ressemble à s’y méprendre au jeu des vases communicants !. L’un détruit l’autre et vice et versa .

L’immobilier offre un bon test

Dans l’immobilier par exemple creditop est sans doute le plus simple à identifier. En effet, un financement s’apprécie en fonction de critères résolument factuels. Pour le financement immobilier on se repère essentiellement sur la valeur locative du bien immobilier convoité. Ensuite on peut comparer la mensualité à payer pour se porter acquéreur dudit bien immobilier avec le loyer, que l’on devrait verser pour se loger.

Qualité de vie ?

Enfin on posera dans la balance d’un côté la qualité de vie et de l’autre la qualité financière. Selon mon approche personnelle je pencherai soit pour la qualité de vie autrement dit en payant guère plus qu’un locataire dans ma situation. En toute logique , cette mensualité idéale n’arrive qu’en allongeant la durée du prêt.

Qualité financière ?

La qualité financière, s’obtient en optimisant au maximum le coût du crédit. En d’autres termes, obtenir le meilleur taux au moindre prix, raccourcir la durée du remboursement, ne font pas un mystère.

Enfin, négocier au strict minimum les frais de remboursement anticipé en cas de revente avant la fin du crédit, préserve d’une surprise à la signature chez le notaire.

Voilà la recette du Creditop :   Emprunter pour se rendre propriétaire.

Selon les personnalités,  la qualité de vie l’emporte largement sur la qualité financière. Les comédies de Molière illustrent parfaitement les excès de notre choix qui porte tantôt à l’âpreté du gain, tantôt à la prodigalité.

Un courtier à l’aide !

Ainsi le creditop n’est pas seulement le meilleur taux, la moindre mensualité ou la plus courte durée de remboursement? D’autres choix nous venons de le voir s’invitent dans notre quotidien .

Cela explique en partie pourquoi de plus en plus de gens font appel aux courtiers suivant leur besoin. Les courtiers sont structurés dans leur métier par spécialité ou expertise.

On appellera un courtier pour un investissement immobilier par exemple. Plus rarement pour obtenir un crédit conso, qui relève plus de la vente additionnelle (credit vendeur). En revanche les courtiers assurances, en rachat de crédit ou regroupement de credits ou encore courtier en hypothèque qui  interviennent pour réorganiser un budget financier . Réparer une situation déséquilibrée à la suite d’événements aléatoires, se doit de bien comprendre les difficultés financières et  faire face aux opérations courantes.

J Guidaniel

La banque nouvelle existe t elle

Les banques du « lièvre et de la tortue »

Gageons la métaphore que la banque dirons nous historique et la banque en ligne sur le Web, se lancent un défi. La banque historique conforme à son paradigme et la banque en ligne « fintech » se feraient la course à l’échalote, histoire de se faire de la « pub » plus écolo !!

La banque mon papa et moi

C’était il y a quelques décennies, les banques se relevaient des crises financières d’après guerre. Puis la nationalisation des banques en France permet le redressement du pays, le plan Marshall aidant, l’économie du pays panse se plaies. Ceci, m’a été raconté étant moi même baby boomer !
En revanche, les banques des années « appelées trente glorieuses » je connais. Aussi vais je tirer les parallèles entre la fable de la Fontaine et le destin des banques à l’ère d’internet.

La Banque institution

Les banques ont été conquérantes quand la clientèle dite potentielle, restait éloignée des places bancaires. Ce fut, le temps des conquêtes sérieuses ouvrir un compte s’annonçait comme une première communion, et demander un prêt ne reflétait pas la grandeur, tout au plus une impolitesse, avoir du culot !
Les années 70 voient poindre les salles « d’ordinateurs » gigantesques climatisées, sorte de cathédrales en sous sol de la banque.

C’était le temps ou le père présentait son fils sur rendez vous avec le chef d’agence de la banque, pour lui préparer son avenir.

Etre connu et reconnu à sa banque

La banque pignon en angle sur rue, représente la finance, le commerce, la confiance tout pour la réussite professionnelle. Chacun maintenant voit ou je veux en venir. Les enfants des années 80 ne se recommandaient plus des parents pour ouvrir un compte à la banque, et si possible pas dans la banque des parents.

La banque et l’innovation

Voici venu le temps de la rentabilité, des commerciaux plutôt assis derrière le guichet que portant la sacoche fripée autant que la côte Desfossés (journal financier) chez les prospects. La banque classique misait sur la vente « additionnelle » après avoir découvert ce que le client semblait rechercher.
L’installation des distributeurs de billets tendaient à éloigner les clients du service de caisse coûteux en personnel de la banque. La course d’arrière garde des banques sera réduire les charges de personnel.

Stratégie d’arrière garde

Je m’explique, les conseillers étaient dérangés continuellement par la gestion de leur portefeuille, je veux parler des appels téléphoniques des clients qui coupent les démonstrations commerciales en cours à l’agence. Ainsi naquirent les plateformes téléphoniques, (communications surtaxées) parcours obligés du client en quête de la moindre information.
Très vite les agences sont désertées, le client apprend l’autonomie, à prix fort toutefois, les appels téléphoniques sont surtaxés, les retraits au distributeurs sont contingentés, et quand vient le temps de consulter les comptes par internet, l’autorisation sera facturée.

La concurrence bancaire se cache dans les détails

De la position de monopole la banque diffuse une image commerciale « sacralisée » qui s’avère  rapidement lointaine. La notion de transfert du manque à gagner généré par les crédits se déplace vers la facturation des services. La « banque de la famille » mettra en place les frais d’interventions sur les comptes à découvert. Chaque banque s’est évertuée à retenir et le client et le chiffre d’affaire par tous les moyens.

A l’image d’un journal quotidien qui proposait de publier les petites annonces de clients (payantes) sur son journal pendant qu’un site gratuit va faire la razzia des annonces en tous genres.

La banque low cost imagine l’avenir.

L’exemple du compte sans banque  ouvert dans les bureaux de tabac, ringardise l’image de la banque à guichet.

Le business se propage en franchise de la réglementation en place. Les particuliers s’échangent leurs domiciles, leurs biens d’équipement, les covoiturages et autres. Les start up émergent en marge des institutions établies. Attendre à la manière du lièvre que ces innovations aussi insignifiantes soient elles correspondent à s’y méprendre aux grandes découvertes.

Rien ne sert de courir … certes , mais ne rien dédaigner non plus!

Jacques Guidaniel

La vie et l’assurance décès

Prendre ses responsabilités.

L’assurance dans la vie, conforte l’envie de sécurité, parlant de comportement elle devient prétention. Ainsi pourrait -on conclure que chacun prenne ses responsabilités !

Voilà bien une expression contraire au sens littéral : une catachrèse ou une antiphrase, c’est selon !. En effet vouloir prendre ses responsabilités, alors qu’il semble bien que les actes ressemblent à une fuite en avant!. (droit dans ses bottes !).
Pour moi, mon propos  ne se farde pas de métaphore. Seulement les

La construction sans assurance n'est pas concevable, cette précaution doit être étudiée avant le lancement des travaux car on peut anticiper cette disposition
Le prêt immobilier et sa garantie. Assurance de biens et des personnes.

aléas de la vie montrent que nous sommes face à notre destin et que notre libre-arbitre ne pèse pas lourd dans les situations accidentelles mettant en scène des personnes proches.
Notre incapacité à réagir dans ces moments tragiques, voire à ne pouvoir dire un mot m’afflige!.

Le sujet que je vous propose concerne l’assurance  décès, pour conjurer ce mauvais sort.

Valoir plus cher mort que vif

A brûle-pourpoint cette expression peut choquer ou faire rire c’est selon. Mais ici, compte tenu de la tournure du propos, restons concentrés sur les exemples de situations désastreuses et mêmes dramatiques, qui nous tombent dessus.
Je veux parler des dispositions que l’ont pourrait envisager de notre vivant (autre langage de notaire), et qui soulageraient nos proches dans leur deuil en ne leur laissant pas gérer les soucis matériels, en surplus.

Les engagements financiers mieux ficelés

Apparemment cette expression ne relève pas d’un exposé d’économie. Mais quand il s’agit d’acte assez banal du genre acquérir un bien immobilier à crédit, il me semble avec le recul que nous sommes immortels tellement nos décisions prises sont des plus optimistes.
Premier exemple, considérons un couple avec enfants, au moment de souscrire le prêt immobilier (pour suivre notre idée). Comment choisira t’il l’assurance emprunteurs.?
La banque impose pour sa part, la garantie du prêt pour son restant dû a 100%, au niveau du couple. Autrement dit un coemprunteur peut se couvrir a 100% et son compagnon ou conjoint ne rien souscrire.

Voyez  vous où je veux en venir?

En cas de décès la roulette russe est en marche pour le meilleur et pour le pire !. Le décès de l’’assuré libère son compagnon du crédit en cours, le choix est optimum.
En revanche, si le destin se joue du malheur sur le compagnon, alors c’est l’assuré qui sera en charge de continuer le remboursement, en toute logique. n’est ce pas !.
Il est vrai, hélas, que la décision financière s’arrête au niveau arithmétique et rarement poursuivie aux suites critiques d’une telle prise de position.

Que peut on faire maintenant ?

En général, (sauf à faire valoir la substitution organisée par l’amendement Bourquin), l’assurance emprunteur ne prévoit pas d’avenant, ni modification. Ainsi ,le choix de départ est il gravé dans le marbre.
Est il trop tard pour réagir? Non sans nul doute ?

Soucrire une assurance complémentaire

En dépit, du prêt en cours, le compagnon peut demander à son assureur habituel, une assurance décès. Ce qui veut dire en somme, que le souscripteur est libre de désigner un bénéficiaire en cas de décès et pour un capital en fonction des risques encourus.
La particularité de l’assurance décès à fonds perdus (très peu utilisée), coûte par an ce que l’assurance emprunteur coûte par semestre, à quelques choses près.

En effet, un souscripteur d’une trentaine d’années paiera approximativement 0,17% du capital assuré,100.000€, ce qui  reviendrait à 170€ l’an. Celle-ci est renouvelable par tacite reconduction, et modifiable suivant le risque encouru également.

Souscrire une assurance « mixte » ou  «ajustable»

Cette assurance s’appelait « assurance en cas de vie » c’est-à-dire qu’à l’échéance prévue sur le contrat, son souscripteur demande le remboursement d’une épargne constituée.

Assurance ajustable

Aujourd’hui, il existe une assurance qui permet de se couvrir du risque décès, avec une clause originale en option : possibilité, avec l’âge : le capital décès diminue.  Autrement dit le capital garanti baisse, mais en contrepartie une épargne se constitue. Ce modèle reste à découvrir !
Toujours est il que la protection de la famille n’est pas délaissée.

Jacques Guidaniel

Calculatrice du lissage prêt immobilier

calculatrice multifonction simulation de lissage

La calculatrice du prêt immobilier,

Voila un outil simple qui ouvre des possibilités . Du canapé je peux consulter mes comptes bancaires, faire le point sur mes charges et mers revenus. Plus besoin de devoir retenir un rendez vous auprès de son banquier pour connaître ma capacité d’épargne ou de remboursement d’emprunt*. Je me connecte sur la calculatrice.
* Ma capacité de remboursement utile pour souscrire un nouvel emprunt. C’est le ratio qui définit le pourcentage à ne pas dépasser en fonction des prélèvements par rapport aux revenus .

Pourquoi aborder ce sujet de but en blanc ?

Hé bien tout simplement, nous sommes au début de 2017. N’est ce pas au commencement de cette nouvelle année, un moment particulier. Tout d’abord, en ce qui concerne les financements dans l’immobilier, les compteurs des établissements de crédit sont remis à zéro. Ensuite en période électorale, c’est le moment où les réformes sont à l’arrêt, pendant six mois au moins. Enfin, compte tenu de l’an 2016, qui s’est déroulé selon les prévisions : les divers coups de pouce budgétaires, prets spéciaux, PTZ, conditions d’obtention revues et améliorées, ont booster la construction en 2016.

Que faut il savoir d’un financement

En gros tout dépend du propos avancé, plus simplement disons la somme dont j’aurais besoin pour considérer un logement en propriété. Combien devrais mettre tous les mois ?

Quel sera le revenu minimum indispensable pour vivre ? La calculatrice le détaille parfaitement. Il s’agit du restant net en fin de mois , le revenu minimum indispensable pour vivre.
Ce calcul est défini par les pouvoirs publics, le ratio d’endettement doit être égal au tiers des revenus au maximum. (de manière optimum).
La calculatrice avancer le tableau d’amortissement des prêts souscrits. Ces éléments permettent de positionner son budget familial en conséquence. La calculette financiere non seulement calcule le tableau d’amortissement en fonction du moyen de financement, remboursement constant c’est à dire de manière linéaire. Ou encore de manière progressive, et enfin par paliers.

Que Choisir parmi, les financements

En effet, la question pourrait suffire. Si je connais le prix du logement, que je connais la somme disponible que je rassemble en épargne, il ne me manque que le pret immobilier pour boucler l’opération.

Tout à fait, seulement en France nous avons des coutumes en matière de financements immobiliers. Depuis aussi longtemps que je me souvienne à la banque, le Crédit Foncier de France déjà après guerre proposait des crédits spéciaux en fonction des situations des français notamment en rapport de l’age des emprunteurs, de leur situation matrimoniale, célibataire, mariés, avec enfants , de la zone géographique …etc . En fait, le financement total n’était pas complet, alors il fallait se tourner vers d’autres organismes .

Aujourd’hui, le PTZ est le pret « offert » à toutes les personnes qui répondent aux conditions spécifiques d’obtention. Ces personnes pourront obtenir jusqu’à 40% du coût du bien, et le complément sera constitué de prêts « classiques » ou « conventionnés ».

Comment composer son dossier de financement

Les montages financiers varient d’un couple d’emprunteurs à l’autre, l’addition de différents prets (pret epargne logement, pret social, pret employeur, déblocage participation) obligent à vérifier le restant disponible pour vivre à la famille.

Ainsi nous serons confronté à rechercher les meilleurs financements, mais avec leur contrainte, notamment liée à la durée du remboursement. Voila l’utilité supplémentaire de la calculatrice, puisqu’elle est en mesure de réunir les prêts sur le même tableau avec un impératif à respecter, ne pas dépasser la capacité de remboursement mensuelle.

La calculatrice et lissage du prêt complémentaire

Le tableau de financement se complète en portant d’abord le PTZ puis le prêt complémentaire, mais en notifiant le montant maximum à ne pas dépasser. La calculatrice donnera la durée du prêt complémentaire en fonction des contraintes ci-dessus.

Ici, il y a lieu de parler du cout du crédit global. A priori, la mensualité est conforme, et pourtant je reviens sur le cout global du crédit. En particulier, ce lissage consiste à faire « glisser » la mensualité du prêt complémentaire dans l’attente du remboursement des prêts pourtant plus avantageux mais d’une durée plus courte. Aussi la calculatrice lissage de prêt vous donnera tous les calculs imaginables en fonction des divers scénarios. Après quoi il suffira de choisir parmi les propositions qui couteront globalement moins chers au final.

Le cout total du credit  se mesure comment ?

A ce stade, il s’agit du taux actuariel effectif global *(TAEG). La calculatrice le présente et ce taux est le seul qui puisse être comparé d’une banque à l’autre car il est officiel. La calculatrice reprend tous les frais et intérêts concernant le financement considéré, avec les montants empruntés différents, avec les durées différentes etc. Le rapport entre ces charges découvrira ce taux officiel.

* le TAEG doit tenir compte des frais générés par cette opération de credit immobilier. .

Malgré tous les avantages que je viens de décrire, la calculatrice n’enregistre pas les divers montages successifs. Ce n’est pas une erreur, seulement chez KG Credit ils respectent la confidentialité du visiteur qui utiliser cette calculatrice sans avoir déposer de demande de financements.

Faire appel au courtier en immobilier

Après tous ces exercices assumés, et les approches approximatives, vous serez peut être tenté de vous lancer. Petit rappel de la loi Lagarde concernant la profession de courtier* : Aucun argent ne peut être exigé avant le déblocage du ou des prêts demandés. Autrement dit leur étude est gratuite.

*un courtier porte une attestation de son enregistrement à l’ORIAS seule preuve indispensable . Ne pas hésiter à le vérifier.

J Guidaniel

Bourse de l immobilier, qui fait le cours ?

bourse de l immobilier informations générales du marché
bourse de l immobilier informations générales du marché

Immobilier, l’ombre d’un doute

 Bourse et immobilier se rejoignent rarement, leur évolution sont le plus souvent contraire . L’exception confirme la règle,  avec la douche glacée de 2008, (les subprimes). En France elle sera suivie de la douche écossaise offerte par Mme  Duflot et consorts. L’instauration d’une loi   pensée, concoctée en   2012-2013 et promulguée en 2014, à grande  ALUR. Ce mot choisi à double sens  sonne la fin de la métaphore.

Le spectateur, ni locataire, ni propriétaire, ne peut comprendre la cause des dégâts que j’évoque. En effet du point de vue social et salutaire la loi du marché immobilier est examiné sur le plan idéologique. Des ministres sans expérience du terrain (le mot est approprié) ont influer sur le cours de l’immobilier. Pourtant,  dans les centres villes  notamment, ces faits rapportés  confirment un déséquilibre incontestable.

quartiers vétustes

Par ailleurs, le parc immobilier dans les villes épargnées par les bombardements est vétuste . Du côté rue, le passant voit des façades pittoresques dignes d’une carte postale, c’est vrai. Mais il suffit d’entrer et de couloirs en dédales  »coupe gorge » en cours des miracles nous  découvrons l’envers du décor. Ici les toilettes sont sur le palier, là le cabinet de toilette est un recoin dans la chambre découpée pour la cause.

Dignement ou négligemment on appellera ça une chambre de bonne. Bien sûr le législateur condamne pareille chose. Un logement ne peut pas mesurer moins de 9 mètres carrés… Parfait pour la conscience, moins pour le chercheur d’un moindre logis de fortune. Je pense aux étudiants ou aux jeunes travailleurs qui galèrent pour dénicher  »un placard ». Ils vont l’obtenir  sans contrat de location formalisé auprès d’un  »marchand de sommeil » à prix très discret.

Ce que je décris n’est pas si loin que cela d’aujourd’hui. Même si les programmes de réhabilitation font beaucoup dans les vieux quartiers . Enfin comble du défaitisme les barres HLM des années 60, ( il en reste) sont désignées  zones de non droit puis deviennent par la suite  no man’s land. Les mouvements de foules des exodes renforcera t il  l’occupation de ces zones  qu’il faut détruire et reconstruire d’urgence.

L’immobilier, du bien au soleil

Acheter neuf ou construire convient tout à fait à notre époque, le bien sera conforme en tout point (le dispositif complet de diagnostics n’a rien laissé au hasard). Le bémol sans vouloir être rabat joie reste le prix du mètre carré qui n’a pas connu la correction de la crise. Il est vrai que la loi du marché passe par la case réduction du carnet de commande, puis licenciement économique avec les conflits sociaux qui succèdent.

Le promoteur ou le constructeur (même combat) confrontera l’offre et la demande qui résolvent  l’équation en ajustant les charges notamment salariales. Vous avez compris qu’il s’agit de faire appel aux travailleurs  »détachés » provenant de l’Union Européenne.

Dans ces conditions les subventions solutionnent en partie ce problème. Le PTZ, l’ascenseur idéal pour les jeunes investisseurs, connaît un succès tel que l’année 2016 lui en doit l’essentiel. De ce fait quasi incontournable il n’y a pas eu de correction des prix de la construction comprimant du coup la rentabilité du côté bailleur. Seul l’avantage fiscal véritable passerelle financière équilibrera les comptes du propriétaire.

immobilier placement à long terme

Le retour sur investissement reste une inconnue, pour longtemps, je pense. En fait, la revente entraîne les frais et taxes de mutation telle que le prix de revient est surfait d’au moins 10% (frais d’agence et de notaire). En ce sens l’immobilier ancien devrait connaître un regain d’intérêt, en  comparaison des deux secteurs. Mais voila,  les biens en question ne sont pas au goût du jour…. défaut d’isolation (RT 2012) disposition des pièces et équipements désuets ou obsolètes ( diagnostics, plomb, amiante, électricité, gaz, insectes : termites, mérule, capricornes, risques naturels, tremblements de terre, inondations, effondrements de galeries dans les zones d’exploitation de gisements) tout cela ensemble mis bout à bout, plombe le budget de rénovation.La liste n’est pas exhaustive !

En résumé, il y a immobilier locatif, et immobilier locatif bien placé.

J Guidaniel

Quelavenir

Placement immobilier et professionnels ?

immobilier locatif gestion avec ou sans professionnel ?
gestion locative avec ou sans professionnel ?

Un placement immobilier en 2017?

Se lancer dans un placement immobilier, est ce  une bonne solution ? Doit on revoir sa stratégie en période électorale ? Le sacro saint ratio de composition du patrimoine ne souffre t il pas de trop de rigidité.  Les situations tant économiques que politiques sont loin du fameux fleuve tranquille ou de la mer d’huile. Alors, bon sens et patience font plus fort que rage. Et puis souvenons nous, les conseilleurs ne sont pas les payeurs. Allons donc visiter le jardin d’Éden des placements de bons pères de famille.

Le courtier dans l’immobilier

Tout d’abord, le placement immobilier locatif, est inclus dans une copropriété .  Ainsi le bien immobilier, peut être géré par moi même . Le financement dépendra directement de mon choix . Le courtier en immobilier sera précieux au niveau de l’obtention des prêts spéciaux et des aides et subventions possibles. Je suis dans la même situation qu’un emprunteur pour une résidence principale.

Maintenant dans une copropriété lors  de travaux importants, voire  de refaire le ravalement, de procéder à l’isolation par l’extérieur, alors le recours à un emprunt s’impose.  Cela arrive au moment du vote majoritaire en assemblée générale. S’entourer du meilleur conseil personnalisé ne doit pas faire défaut. En effet, les solutions collectives toutes faites ne conviennent pas forcément à tous les cas d’espèces. Donc une information auprès du courtier n’est pas neutre sachant que son étude est gratuite. Bien entendu s’il vous apporte une solution meilleure que le syndic, nul doute que l’on sera engagé envers lui, mais quoi de plus normal.

Le syndic dans la copropriété

en règle générale le syndic est entouré de partenaires, cela peut être indispensables pour des interventions urgentes fuites d’eau ou autres. La rapidité d’intervention évite bien des soucis, c’est vrai, mais cela ne doit faire autorité en priorité sur le contrôle du conseil syndical, si vous voyez ou je veux en venir. Le professionnel artisan notamment peut intervenir sans devis, « sur parole » autrement l’addition sera juge et partie, si je peut faire une image. En revanche un courtier en crédits immobiliers ne se livrera pas à ce genre de chose. La loi Lagarde l’en dissuade . A ce sujet il n’est pas désobligeant de lui demander son attestation d’enregistrement à l’ORIAS qui est la preuve irréfutable de sa qualité et de sa responsabilité.

immobilier locatif cela ne va pas de soi.

J Guidaniel

Assurance vie en euros, assurance en danger

Assurance vie en euros :  baisse des taux de rendement

L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution se penche sur l’assurance vie en euros. Par là même elle vient donner main forte au ministre des finances, qui insiste pour contraindre les épargnants à quitter cette épargne qui a fait échec à tant d’aléas boursiers.
Pourquoi un tel scénario ?
Tout d’abord, la rémunération de l’épargne doit s’aligner sur les taux de l’épargne règlemementée, semble t-il ? Alors que la concurrence dans ce secteur reste active, Michel Sapin accompagné des députés ont voté jeudi le projet de loi qui vise à restreindre les possibilités, existantes aujourd’hui de procéder au rachat de leur assurance vie en cas besoin.

Assurance vie en euros : ce projet, poursuit simultanément deux objectifs.

Tout d’abord, en demandant clairement aux compagnies d’assurance de ne pas soutenir la rémunération de l’épargne en euros sur leurs contrats , d’une part, et en votant le blocage des fonds des assureurs en cas de retraits massifs, d’autre part. Les pouvoirs publics ne feraient pas autrement s’il avait l’intention d’affoler le nombre considérable d’épargnants qui restent attachés à la sécurité de leur épargne.

Pourquoi pratiquer la peur ?

En effet, quand on proroge la distribution de produits décriés (tels que pesticides), il n’y a pas de publication exagérée des médias ! Alors pourquoi ?
Les capitaux en euros représente quelque 1.600 milliards. L’orientation de cette épargne n’est sans doute pas la mieux aiguillée néanmoins elle n’est pas thésaurisée.
Comme si la finance restait l’ennemie du pouvoir en place, on n’a pas recours aux vieilles habitudes du passé qui consistaient à inciter fiscalement les nouveaux placements préconisés. Le dirigisme l’emporte sur la pédagogie. Reste à trouver les mots pour corréler l’action mal habile.

Que faire ? S’orienter vers le transfert Fourgous. Mais comment faire ?
Simple l’amendement Fourgous (date de 2005) incitait et incite toujours, le souscripteur du contrat d’assurance vie en euros. Cet amendement permet de ne  pas renoncer à son avantage fiscal obtenu après les 8 ans courus. Il transfert sans frais son contrat en euros en réorientant l’épargne vers des supports adéquats.
Ceci est le premier point, conserver l’antériorité fiscale. Ensuite, le contrat mono-support (en euros) deviendra multi-supports en valeur non garanties, et ce à hauteur d’au moins 20% de l’encours capitalisé.

Assurance vie : Avantage aux personnes de plus de 70 ans

Dernier argument en faveur de cette formule qui rappelons le conserve l’antériorité fiscale, mais pas seulement. Oui les souscripteurs d’avant 70 ans bénéficiaient d’exonération en cas de décès. He bien, la succession conserve les acquis de l’époque de la souscription du contrat. Chose qui s’avèrerait impossible en cas  de retrait avec un nouvel investissement dans un éventuel actif . Si la succession exonérée est une priorité alors le transfert Fourgous reste bel et bien la solution.
Les autres solutions consistent à retire les fonds, et envisager un autre investissement, rien d’autre.

Courtier immobilier quelle activité? que peut il pour moi ?

epargne, europe,

Les temps ont changé. Ma banque que je croyais étatisée, que je considérais faire partie immuable de l’administration du pays n’est plus la même non plus. Je pensais que la finance régnait en maître du monde. je n’imaginais pas qu’un Madoff applique la méthode de ponzy et que la faillite de Lehmann brother entraîne la planète dans une crise profonde. Alors que j’achète à crédit ne m’oblige nullement à prendre rendez-vous avec ma banque, le commerçant me fait le crédit aussitôt.
Donc il n’est pas surprenant de consulter un courtier immobilier quand j’ai un projet de construction.

Courtier immobilier que fait il?

Ce que la banque aurait pu faire n’est ce pas. Petite différence avec la banque, il n’est qu’intermediaire de ladite banque. Cela veut dire qu’il instruit la demande de crédit mais pas le décaissement du financement. À ce titre il joue le même rôle qu’un agent immobilier, quand il vend un bien alors qu’il n’est pas le propriétaire. C’est de l’intermédiatlion sans plus. En quelque sorte on est en présence d’une personne qui s’interpose entre l’offre et la demande.
Dans tous ces cas il exerce une profession. il se rémunère, il gère son fonds de commerce. Il est donc professionnel ce qui implique un certain nombre de contraintes. Il est autorisé à exercer compte tenu de son diplôme et de son enregistrement sur le registre ORIAS.

Courtier immobilier quel avantage ?

Quel avantage à recourir au service du courtier alors que nous sommes tous bancarisés . De plus client de la banque c’est la certitude d’être connu et cela peut compter beaucoup car le crédit n’est accordé qu’à force de preuves qui justifient ma capacité à rembourser ce crédit. La banque reçoit mes salaires et voit mes comptes c’est pourtant des vérifications faciles à réunir.
Tout à fait, pourtant la numérisation des écritures permet ce tour de force. Le service rendu se spécialise de telle sorte que la compétence du professionnel est renforcée. Il traite des montages financiers parfois complexes en respect d’une réglementation rigoureuse. Il pourra obtenir des conditions avantageuses en fonction votre situation. Autant d’éléments qu’il faut connaitre sans quoi on risque de passer à côté de subventions auxquelles on avait droit.

Le courtier est il gratuit ?

Cette question revient régulièrement. Il faut constater à ce sujet une volonté d’entretenir ce doux rêve. Un professionnel philanthrope en somme ?
peut on résister à cette confusion ?
Voir son médecin sans payer ne veut pas dire gratuit ?
Chacun sait qu’il n’est pas de métier exonéré de charges contributives envers la nation. Comment pourrait il en être autrement ?
Alors pourquoi ces annonces publicitaires vantant le courtier gratuit ?
Un aparté toutefois, pour le courtier qui n’aurait pas eu connaissance de la Loi Lagarde :
Ce que dicte la loi……Aucun versement de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent (article L 519-6 du code monétaire et financier) donc en aucun cas il ne doit y avoir de chèque de caution ni d’autre formule de contrainte psychologique d’aucune sorte.

En conclusion,

En effet le courtier est gratuit, seulement pendant l’étude du dossier.
Tout comme le commerçant dans son magasin qui vous fournit les renseignements sur son produit à vendre. Il n’empêche que le client peut repartir gratuitement et passer commande du même produit vu ailleurs a moins cher. Il en sera de même pour le courtier tant que le crédit ne sera pas débloqué. Idem pour l’agent immobilier, c’est la loi qui l’impose dans un but de protection du consommateur. Une certaine légitimité du juste prix invite les parties en présence à faire preuve de courtoisie faute de loyauté.

La finance, un recours pour tous, ou la finance ennemie invisible

epargne, europe,

 La Finance ou les Finances ?

Voici, deux mots semblables et si différents ?

La finance sera au singulier, sans doute plus « singulière » dans son acception . Elle énonce un ensemble de valeurs commune, qui nous concerne tous. Travailler dans la finance, la haute finance, on pense trésor public tant le mot exprime une autorité par l’argent. Alors que les finances rassemblent les techniques, les organisations, l’immobilier en quelques sortes les impôts. L’étude de  ressources publiques et de charges surtout, renvoie aux comptes des collectivités ou de l’état.

Les articles financiers.

Donc, nous serons amenés, plus souvent  à employer la forme singulière, je pense pour évoquer les projets plus personnels, tandis que les finances seront l’occasion d’approfondir la politique budgétaire du pays, dans ses grandes orientations. Nous aborderons aussi les modifications que celle ci nous imposent par leur changements.

Qu’est ce que la finance, comprendre la finance, de l’entreprise?. Et pourquoi pas à la manière d’une campagne électorale, citons  la finance pour tous. ces termes  feront tour à tour leur apparition dans mes articles, avec une pointe d’humeur ou d’humour selon mes états.

La vulgarisation de la finance

Espérant que les choix dans ce domaine seront judicieux, quoique le plus souvent servis par l’actualité du moment. Il me sera permis de donner mon avis eu égard aux commentaires sur les événements et notamment sur ce que j’appelle les raccourcis de synthèse. En effet, l’angle du point de vue nous montre volontiers la partie enjolivée que le politique s’attache à mettre en valeur. Ainsi  il serait bon  de voir également les motivations profondes qui enrobent les informations, telle une taxe ajoutée sur le carburant gasoil, au motif écologique, comme si d’un claquement de doigt on pouvait pour les beaux yeux de la ministre de l’écologie, nous détourner de cette ressource polluante. N’empêche que la taxe s’applique bel et bien.

Dans un autre registre les impôts nouveaux  nous obsèdent tant ils nous concernent. La contrepartie de ces obligations, se réfugie dans l’épargne, secours de première urgence si besoin.

Jacques Guidaniel